Hacienda confirma la exención en IRPF al donar la vivienda a los 65

La Agencia Tributaria ha confirmado que los propietarios mayores de 65 años que donen su vivienda habitual no tendrán que tributar por IRPF por la ganancia patrimonial generada en esa transmisión. La aclaración se apoya en la consulta vinculante V1261-25, emitida el 9 de julio de 2025 por la Dirección General de Tributos, y ha sido difundida ampliamente por medios económicos en septiembre de 2026.

La exención no es nueva: figura desde hace años en el artículo 33.4.b de la Ley 35/2006 del IRPF. Lo que aporta la doctrina reciente es la confirmación de que también se aplica cuando la donación se limita a la nuda propiedad de la vivienda, y no solo cuando se transmite el pleno dominio.

Para beneficiarse de la exención, el donante debe tener 65 años o más en el momento de la transmisión y el inmueble debe constituir su vivienda habitual. El Reglamento del IRPF, en su artículo 41 bis, exige con carácter general haber residido en la vivienda de forma continuada durante al menos tres años.

Si la casa donada no es la residencia habitual del propietario, la exención no se aplica y la ganancia patrimonial tributaría con normalidad en el IRPF del donante.

Qué implica para quien dona y quien recibe

La exención afecta únicamente al IRPF de quien dona el inmueble. La persona que recibe la vivienda, en cambio, puede tener que liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía varía según la comunidad autónoma donde resida.

Hacienda no ha introducido ningún cambio legislativo: la novedad es una interpretación administrativa que despeja dudas sobre donaciones de nuda propiedad, un supuesto habitual en la planificación patrimonial entre padres e hijos.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Los mayores de 65 años que planeen donar su vivienda habitual a hijos u otros familiares pueden hacerlo sin coste en IRPF, siempre que cumplan el requisito de residencia continuada de tres años. Conviene revisar antes con un asesor si el inmueble transmitido cumple la condición de vivienda habitual y qué impuesto de sucesiones y donaciones aplicará en su comunidad autónoma al receptor.