Análisis inmobiliario: rentabilidad y valoración

ImmoCheck: del análisis de la operación a la incorporación del inmueble

ImmoCheck le guía paso a paso en su decisión de compra. A lo largo de seis pasos —Datos de compra, Detalles del inmueble, Financiación, Amortización e impuestos, Pronósticos, y Alquiler y costes— introduce todos los datos relevantes y el sistema calcula al instante los indicadores económicos del inmueble. En cualquier momento puede guardar el inmueble en su cartera, calcular el resultado o limpiar el formulario.

Para agilizar la introducción de datos dispone de cuatro métodos de importación: subir el exposé en formato PDF, pegar el texto del exposé, cargarlo desde una URL o usar Magic Fill, con el que la IA rellena automáticamente muchos campos a partir de sus indicaciones.

En el primer paso, Datos de compra, introduce el precio de compra y los metros cuadrados —el precio por m² se calcula automáticamente—, las plazas de aparcamiento, la dirección y la comunidad autónoma. La comunidad autónoma es determinante, porque a partir de ella, de los indicadores «Obra nueva» y «Vivienda habitual» y del «Perfil del comprador» (estándar, comprador joven, familia numerosa o discapacidad), el sistema aplica el régimen fiscal correspondiente y calcula automáticamente los gastos de compra. El desglose de los costes totales de compra muestra, según el caso, el IVA y el AJD (Actos Jurídicos Documentados) en la obra nueva, o el ITP en las transmisiones de segunda mano, junto con los gastos de notaría, la inscripción en el registro de la propiedad y la comisión de intermediación. A continuación puede añadir otros gastos puntuales —gastos de financiación y otros gastos de compra—, con lo que el sistema obtiene los costes adicionales totales y el importe total de la inversión. Por último, indica su aportación de capital propio, la fecha de compra y el tipo de inmueble.

En el segundo paso, Detalles del inmueble, describe el edificio: año de construcción, número de habitaciones, planta y unidad, así como el equipamiento (cocina, balcón o terraza, jardín, ascensor, tipo de calefacción y mobiliario). También puede indicar si el inmueble está protegido como patrimonio, su clase de eficiencia energética, el tipo de certificado energético y el consumo de energía en kWh/(m²·a).

El tercer paso, Financiación, recoge los datos de su préstamo principal: importe, periodo de fijación del tipo de interés, tipo de interés efectivo, tasa de reembolso y tipo de préstamo (hipoteca fija, variable, mixta, entre otros), además de detalles como el tipo de renovación y la amortización anticipada anual. Puede añadir varios préstamos; el resumen muestra el tipo de interés efectivo medio, la tasa de reembolso, el servicio mensual de la deuda y el importe total del préstamo.

En el cuarto paso, Amortización e impuestos, define la base para el cálculo fiscal: el tipo impositivo personal —con calculadora integrada—, el tipo de amortización (lineal), la tasa de amortización y la cuota correspondiente al suelo, que queda excluida de la amortización.

El quinto paso, Pronósticos, reúne las reservas y las previsiones: la tasa de riesgo de impago o vacancia, la reserva de mantenimiento mensual y las hipótesis de evolución, esto es, el aumento anual del alquiler y la revalorización anual del inmueble.

El sexto paso, Alquiler y costes, registra los ingresos y los gastos corrientes: el alquiler sin gastos, el alquiler de las plazas de aparcamiento, el IBI mensual —con calculadora integrada—, los gastos de comunidad, los costes repercutibles y no repercutibles y otros gastos. El alquiler con gastos se calcula automáticamente.

Para la transferencia automática de datos puede subir un exposé en formato PDF (máx. 10 MB); la IA extraerá los datos correspondientes a los primeros pasos: precio, superficie habitable, año de construcción, dirección y características del inmueble. Una vez completados los primeros apartados, la función Magic Fill sugiere valores plausibles para los campos restantes a partir de los datos ya introducidos y de los valores de referencia del mercado. Las sugerencias sirven de orientación y deben revisarse.

El análisis arroja los siguientes indicadores calculados:

• Flujo de caja antes y después de impuestos, mensual y anual, teniendo en cuenta los ingresos por alquiler, los gastos de gestión, los intereses, las reservas y los efectos fiscales.
• Rentabilidad bruta del alquiler y factor de alquiler, con comparación frente a los valores de referencia del mercado.
• Rentabilidad sobre el capital propio, considerando el capital invertido y la financiación externa.
• Aumento del patrimonio gracias a la amortización del préstamo y a la revalorización prevista.
• Situación fiscal, con indicación de la carga fiscal o la devolución de impuestos y la amortización anual.

Los diagramas de desarrollo son gráficos interactivos que muestran la evolución a lo largo de periodos seleccionables de 10, 30 o 50 años: la evolución del flujo de caja (antes y después de impuestos), el crecimiento del patrimonio, el servicio de la deuda (intereses y amortización), la amortización fiscal frente al valor contable, y el análisis de salida, que calcula los ingresos previstos y la rentabilidad total para cada momento de venta posible.

Además, el formulario incluye calculadoras integradas para las operaciones más complejas: una calculadora del IBI que estima el importe mensual del impuesto, una calculadora de intereses para estimar los tipos habituales del mercado y una calculadora del tipo impositivo marginal personal.

EnergyCheck: analizar y optimizar el consumo energético

EnergyCheck calcula la clase de eficiencia energética de un inmueble y señala las posibilidades de optimización. El análisis se basa en cuatro datos: superficie habitable, año de construcción, tipo de calefacción y consumo final de energía.

La superficie habitable incluye todas las estancias con calefacción, expresada en metros cuadrados, sin contar el sótano, el garaje ni el balcón. El año de construcción influye en la clasificación energética, ya que los edificios más antiguos suelen tener un mayor consumo. En cuanto al tipo de calefacción, puede elegir entre nueve opciones: calefacción eléctrica, calefacción central de gas, calefacción central de gasóleo, bomba de calor, calefacción urbana, biomasa, solar térmica, estufa individual y madera. Se pueden combinar varios tipos de calefacción. El consumo final de energía en kWh/(m²·a) puede introducirse directamente o calcularse automáticamente; para el cálculo automático, introduzca el consumo real del año anterior en la unidad correspondiente al tipo de calefacción (m³ de gas, litros de gasóleo, kWh de electricidad, etc.).

El análisis proporciona el consumo anual de energía para calefacción en kWh, los gastos estimados de calefacción anuales, el consumo por metro cuadrado, la clase de eficiencia energética (de A+ a G, conforme a la escala del certificado energético español) y las emisiones de CO₂ en kg al año. Un gráfico de eficiencia muestra todas las clases con sus respectivos valores límite, y una marca indica en qué categoría se encuentra su vivienda. La comparación de referencia contrasta sus valores con los costes habituales de una vivienda nueva moderna y de una vivienda antigua típica.

A partir de las clases de eficiencia más bajas se muestran recomendaciones de optimización. Cada medida indica el potencial de ahorro en porcentaje, el ahorro anual, los costes de inversión estimados, el plazo de amortización, las ayudas disponibles y la reducción de CO₂. La comparación de sistemas de calefacción contrapone su sistema actual con una alternativa, con sus costes anuales, emisiones de CO₂ y eficiencia. El simulador de rehabilitación permite combinar cuatro medidas —aislamiento del tejado, aislamiento de las paredes, renovación de ventanas y mejora de la calefacción— y ajustar el alcance de cada una mediante un control deslizante. El sistema calcula el ahorro total resultante, la nueva clase de eficiencia, el ahorro anual en costes y la reducción de CO₂.

Por último, un análisis de energía con IA elabora una evaluación detallada del inmueble en el contexto del mercado español —teniendo en cuenta el marco normativo (CTE), los valores de referencia y el potencial de rehabilitación— que sirve como orientación complementaria.

LocationCheck: análisis de ubicación con +12 criterios

LocationCheck evalúa la calidad de una ubicación en dos ámbitos: factores socioeconómicos e infraestructuras. El resultado es una puntuación de 0 a 100 para cada categoría, así como una valoración global.

Para la evaluación socioeconómica, el sistema necesita una dirección completa con código postal y evalúa seis criterios:

• Tasa de desempleo en la localidad, en porcentaje. Cuanto más bajos sean los valores, mayor será la puntuación.
• Índice de criminalidad, expresado como número de delitos por cada 100 000 habitantes.
• Renta media de los habitantes, en valores anuales.
• Evolución de los ingresos, como variación anual en porcentaje.
• Crecimiento demográfico, como indicador del atractivo de la ubicación.
• Edad media, como indicador de la estructura de edad.

Los datos proceden de estadísticas oficiales. Sin el código postal, la evaluación socioeconómica resulta limitada.

El análisis de infraestructuras se basa en datos en tiempo real y analiza ocho ámbitos: las conexiones de transporte público (paradas de autobús, tranvía, metro y cercanías en un radio determinado), las conexiones de transporte de larga distancia (estaciones de tren, aeropuertos y accesos a autopistas), los centros educativos (colegios, universidades y centros de enseñanza superior cercanos), las actividades de ocio (parques, centros culturales, bibliotecas e instalaciones deportivas), las posibilidades de compra (supermercados, farmacias y tiendas especializadas), la cobertura médica (médicos y consultas próximas), los hospitales y la proximidad a las grandes ciudades, medida por la distancia a la metrópoli más cercana.

El sistema detecta automáticamente el tipo de localidad: gran ciudad (más de 100 000 habitantes), ciudad (entre 20 000 y 100 000) o zona rural (menos de 20 000). Según el tipo, se aplican diferentes radios de búsqueda y criterios de evaluación; en las zonas rurales, por ejemplo, se espera una menor densidad de transporte público que en las grandes ciudades.

En la configuración, a través de «Ajustar pesos», puede modificar la ponderación de cada criterio. La suma debe ser siempre del 100 %, tanto para el conjunto de los criterios socioeconómicos como para los criterios de infraestructura por tipo de emplazamiento. Además, para los criterios de infraestructura se pueden configurar el radio de búsqueda y el divisor de puntuación: un divisor más pequeño permite alcanzar antes la puntuación máxima.

La página de resultados muestra tres fichas de puntuación —socioeconómica, de infraestructuras y global— junto con un resumen de los datos analizados (tipo de localidad y código postal) y una tabla detallada que enumera cada criterio con su valor calculado, su puntuación (0-10) y su ponderación. Un mapa muestra la ubicación analizada y la IA elabora un análisis con los puntos fuertes y débiles del emplazamiento, su atractivo como inversión y recomendaciones adaptadas al mercado español. El informe puede exportarse a PDF. Para una visión completa de la inversión, conviene combinar LocationCheck con ImmoCheck: así obtiene de un vistazo tanto la calidad de la ubicación como la rentabilidad.

ScenariosCheck: simulación de «qué pasaría si…»

ScenariosCheck calcula la evolución económica de un inmueble a partir de los datos que introduzca sobre alquiler, gastos, financiación e impuestos. Modifique los distintos parámetros y compruebe al instante cómo afectan los cambios al flujo de caja y a la rentabilidad. Compare hasta cinco escenarios e inmuebles en una tabla comparativa y exporte los resultados en formato PDF.

Para crear un escenario, primero debe seleccionar una propiedad: no existe la opción de partir de un escenario vacío. En la selección solo aparecen los inmuebles que ya se han analizado con ImmoCheck y forman parte de su cartera, de modo que cada simulación parte siempre de un análisis previo. La propiedad elegida se muestra en el panel «Detalles de la propiedad» con sus datos reales, desde donde puede copiar cada valor al formulario campo por campo (botón «Usar») o trasladar todos los datos a la vez. Un «Resumen rápido» muestra en vivo, antes incluso del cálculo, la financiación total, los ingresos y costes mensuales y el flujo de caja neto.

La simulación trabaja con cuatro grupos de parámetros, además del nombre del escenario y el periodo de simulación en años (normalmente 10, 30 o 50). «Financiación» incluye el precio de compra, el capital propio, el tipo de interés efectivo, la tasa de reembolso y el tipo de préstamo (hipoteca fija, variable, mixta, préstamo joven, préstamo autopromotor o solo interés), además de la duración total y detalles como el tipo de renovación y la amortización anticipada anual; el importe total del préstamo y el servicio mensual de la deuda se calculan automáticamente. «Alquiler y costes» incluye el alquiler sin gastos, el alquiler de las plazas de aparcamiento, los gastos de comunidad, los costes repercutibles y no repercutibles, otros gastos, la reserva de mantenimiento, el IBI y la tasa de riesgo de vacancia. En «Crecimiento» se definen el aumento anual del alquiler y el incremento de valor por año. «Impuestos / amortización» recoge el tipo de amortización (lineal), la tasa de amortización, la amortización especial (duración en años y tipo), el tipo impositivo personal, la cuota correspondiente al suelo y la fecha de compra.

El panel «Resultados en vivo» se actualiza al instante y muestra el flujo de caja antes y después de impuestos, la rentabilidad bruta del alquiler, el factor de alquiler, la rentabilidad sobre los fondos propios y la acumulación de patrimonio. Un gráfico circular muestra la estructura de costes, mientras que los gráficos de evolución reflejan el flujo de caja, el crecimiento del patrimonio y el servicio de la deuda a lo largo del periodo de simulación. Cada escenario puede restablecerse o guardarse para compararlo después.

En la página de comparación puede contrastar hasta cinco escenarios o propiedades de la cartera. Una tabla recoge todos los indicadores relevantes: desde los datos básicos, pasando por los ingresos por alquiler y los gastos de gestión, hasta los impuestos, la amortización y los resultados. Los flujos de caja positivos se resaltan en verde y los negativos en rojo.

Documentación y procesamiento posterior

Las cuatro herramientas de análisis permiten exportar a PDF. Los documentos exportados incluyen todas las métricas, gráficos y análisis de IA. Los inmuebles de ImmoCheck se pueden transferir directamente a la cartera, donde quedan disponibles para su gestión y supervisión continuas. En todas las páginas de formularios y resultados hay disponible un asistente de IA que responde a preguntas sobre indicadores concretos, explica las fórmulas de cálculo y ofrece consejos para interpretar los resultados.

En cuanto a las regiones admitidas, LocationCheck está disponible para España y evalúa direcciones con código postal. Los gastos adicionales de compra automáticos de ImmoCheck están adaptados a las comunidades autónomas españolas. ImmoCheck y EnergyCheck funcionan con independencia de la ubicación.