Überblick
El paquete de herramientas le ayuda a realizar cálculos fiscales y financieros relacionados con sus inmuebles. La calculadora del impuesto sobre bienes inmuebles determina el importe anual y mensual de dicho impuesto según la fórmula oficial alemana. El verificador de amortizaciones especiales analiza su derecho a aplicar amortizaciones especiales según los artículos 7b y 7i de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG). La calculadora de tipos de interés calcula tipos de interés realistas basándose en su solvencia y en las características del inmueble.
Calculadora del impuesto sobre bienes inmuebles: calcular la carga fiscal
La calculadora del impuesto sobre bienes inmuebles calcula el impuesto sobre bienes inmuebles de su propiedad según la fórmula oficial alemana. El resultado muestra tanto el importe anual como el mensual.
Tres parámetros de entrada
El valor del terreno en euros constituye la base de cálculo. En el caso de inmuebles adquiridos recientemente, puede utilizar el precio de compra, o bien el valor que figure en un informe de tasación reciente o el valor catastral local.
La tasa impositiva, expresada en por mil, la fija la Agencia Tributaria. El valor estándar es del 3,5 ‰ para viviendas unifamiliares y pisos en propiedad. Para las viviendas bifamiliares se aplica el 3,1 ‰, y para los terrenos comerciales, el 6,0 ‰.
El tipo impositivo, expresado en porcentaje, lo fija cada municipio y varía considerablemente de una región a otra. En los municipios rurales suele situarse entre el 300 % y el 500 %, mientras que en las grandes ciudades oscila entre el 500 % y el 800 %. Puede consultar el tipo impositivo actual en la página web de su ayuntamiento.
Lógica de cálculo
El cálculo se realiza en tres pasos: en primer lugar, se determina la base imponible a partir del valor del inmueble y del tipo impositivo. A continuación, el impuesto sobre bienes inmuebles anual se calcula multiplicando la base imponible por el coeficiente de liquidación. El impuesto sobre bienes inmuebles mensual es el resultado anual dividido entre 12.
Visualización de resultados
El área de resultados muestra todos los valores introducidos para su verificación, así como el importe del impuesto calculado como resultado provisional. El impuesto sobre bienes inmuebles anual aparece resaltado en verde, y el mensual, en azul. Si es necesario, una ventana emergente explica en detalle cómo se calculan los valores.
[Abrir la calculadora del impuesto sobre bienes inmuebles]
Auditor de amortizaciones especiales: aprovechar las ventajas de la amortización
La herramienta de verificación de amortizaciones especiales analiza automáticamente su derecho a aplicar amortizaciones fiscales especiales. La herramienta comprueba los requisitos del artículo 7b de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) para edificios de nueva construcción y del artículo 7i de la EStG para edificios protegidos como monumentos históricos.
Tipos de amortización verificados
La normativa prevista en el artículo 7b de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) para las nuevas construcciones a partir de 2023 permite una amortización especial del 5 % anual durante cuatro años. Los requisitos son que la fecha de compra sea a partir del 1 de enero de 2023, que se cumpla la norma del KfW «Effizienzhaus 40 NH (con QNG)» y que el precio máximo del edificio sea de 5 200 € por m².
La normativa que expira, prevista en el artículo 7b de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), para el periodo 2019-2021, también ofrece un 5 % anual durante cuatro años. Esta normativa se aplica a las compras realizadas entre el 31 de agosto de 2018 y el 31 de diciembre de 2021, con un límite máximo de 3 000 € por m².
La amortización por conservación de monumentos, prevista en el artículo 7i de la Ley del Impuesto sobre la Renta, permite una amortización incrementada del 9 % anual durante 8 años. El requisito es la clasificación oficial como monumento histórico con la autorización de la autoridad competente en materia de conservación de monumentos.
Parámetros de entrada
El formulario incluye como campos obligatorios el precio de compra por metro cuadrado, la proporción correspondiente al terreno, el año de construcción y la fecha de compra. Opcionalmente, puede indicar si el inmueble es un monumento protegido y la clase de eficiencia energética del KfW. La proporción correspondiente al terreno se deduce automáticamente del precio de compra, ya que solo la parte correspondiente al edificio es amortizable.
Presentación de resultados
Si se cumplen los requisitos, el área de resultados muestra todos los tipos de amortización aplicables, junto con su porcentaje y duración. Pueden aplicarse varios tipos de amortización al mismo tiempo. Si no se dispone de autorización, la pantalla muestra una lista detallada de todos los requisitos no cumplidos.
Integración con ImmoCheck
Al acceder a ImmoCheck, se dispone de una función de autocompletado. Con un solo clic se transfieren automáticamente todos los datos relevantes del análisis anterior. Una ventana emergente explica los fundamentos legales con enlaces directos a los textos normativos oficiales.
[Abrir el verificador de amortizaciones especiales]
Calculadora de tipos de interés: evaluar las condiciones e intereses del préstamo
La calculadora de tipos de interés calcula tipos de interés realistas e intereses esperados basándose en factores de riesgo y en las condiciones actuales del mercado. La herramienta tiene en cuenta la estructura de financiación, el perfil del prestatario y las características del inmueble para estimar los intereses que pagará durante el plazo del préstamo.
Estructura de financiación
El plazo de fijación del tipo de interés determina la duración de dicho tipo, que puede oscilar entre un plazo corto y +15 años. Los plazos más largos aumentan el recargo por interés y, en consecuencia, los intereses totales a pagar. La ratio de capital propio influye de manera significativa en el riesgo de impago: unas ratios más altas dan lugar a tipos de interés más bajos y a menores intereses. También se tienen en cuenta el importe del préstamo, el plazo y la cuota de amortización inicial.
Perfil del prestatario
La puntuación Schufa es uno de los factores más importantes. Las categorías van desde «excelente» (97-100 puntos) hasta «insuficiente» (menos de 65 puntos). Una mala puntuación puede aumentar el tipo de interés hasta en un 1,5 % y elevar significativamente los intereses pagados. El tipo de empleo influye en la estabilidad de los ingresos: los funcionarios obtienen las mejores condiciones, mientras que los autónomos con menos de tres años de actividad pagan recargos más elevados.
Factores relacionados con el objeto
El tipo de inmueble influye en la capacidad de financiación. Las viviendas unifamiliares y los pisos en propiedad tienen recargos bajos, mientras que los inmuebles comerciales tienen recargos considerablemente más altos. La calidad de la ubicación evalúa la situación, desde las zonas de categoría A en las grandes ciudades hasta las de categoría D en zonas con dificultades estructurales. El tipo de uso distingue entre uso propio y alquiler.
Resultado del cálculo
El resultado muestra la tasa de interés efectiva anual, el tipo de interés de referencia, el recargo y la categoría de riesgo, de la A a la E. Se puede elegir entre dos métodos de cálculo: recargos porcentuales o puntos básicos absolutos.
Integración con otras funciones
Al acceder desde ImmoCheck o desde el registro de financiación, se rellenan automáticamente la ratio de capital propio, el importe del préstamo y el plazo de fijación del tipo de interés. El botón «Aplicar» transfiere el tipo de interés calculado directamente al formulario de salida, donde se utilizará para el cálculo de los intereses anuales.
Integración en el flujo de trabajo de análisis
Las tres herramientas están integradas en ImmoCheck y se pueden acceder a ellas directamente desde el formulario. La calculadora del impuesto sobre bienes inmuebles ayuda a introducir el importe mensual de dicho impuesto en el apartado «Alquiler y gastos de comunidad». El verificador de amortizaciones especiales ayuda a evaluar las ventajas fiscales en el apartado «Amortizaciones e impuestos». La calculadora de tipos de interés proporciona tipos de interés realistas e intereses estimados para el apartado «Financiación».
Los valores calculados se pueden aplicar con un solo clic. De este modo, los resultados se incorporan directamente a su análisis inmobiliario sin que tenga que introducirlos manualmente.