Fedea: los decretos de vivienda favorecen al inquilino

El think tank Fedea ha publicado un análisis, difundido entre el 21 y el 22 de octubre de 2026, en el que concluye que los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, aprobados por el Gobierno el 6 de octubre, benefician a los inquilinos con contrato vigente a costa de los propietarios. A fecha de 22 de octubre, ambos decretos seguían pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.

El cambio central es la prórroga obligatoria de larga duración: cinco años cuando el arrendador es persona física y siete años cuando es persona jurídica, en lugar de las prórrogas anuales. Si el propietario decide no renovar, puede quedar obligado a indemnizar al inquilino, algo que Fedea describe como un "coste de despido".

La asimetría es evidente. El inquilino conserva la opción de no renovar con dos meses de preaviso y de desistir del contrato a partir del sexto mes, mientras que el arrendador queda vinculado durante años.

Una transferencia del propietario al inquilino

Según Fedea, para los contratos ya firmados las nuevas prórrogas, la indemnización y el tope de actualización del 2 % actúan como una transferencia económica puntual del arrendador al arrendatario. Con una inflación superior al 3 %, limitar la subida al 2 % supone una pérdida real de ingresos de entre el 1 % y el 2 % en cada revisión.

El análisis añade que esas cargas pueden acabar reflejándose en un menor valor de las viviendas alquiladas. Para los contratos nuevos, anticipa menos oferta, rentas iniciales más altas y requisitos de acceso más exigentes para quienes busquen piso.

Excepciones y zonas tensionadas

La indemnización no se aplicaría, según el análisis, cuando el propietario persona física necesite la vivienda para sí o para determinados familiares, cuando se firme un nuevo contrato o cuando el inquilino rechace una renovación de cinco años con renta limitada.

En zonas declaradas tensionadas, la nueva renta de un pequeño propietario no puede superar, con carácter general, la última renta actualizada, y tampoco pueden añadirse gastos que no figuraran en el contrato anterior. La declaración de zona tensionada corresponde a las comunidades autónomas, dura tres años y es prorrogable.

Quien rebaje la renta inicial más de un 5 % respecto del contrato anterior actualizado puede optar a una reducción del 90 % del rendimiento neto positivo en el IRPF, si cumple los requisitos legales.

Las medidas se suman a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, y a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Si los decretos se convalidan, recuperar la vivienda o actualizar la renta será más rígido y costoso, y la renta real de los contratos vigentes perderá poder adquisitivo cuando la inflación supere el 2 %. Conviene comprobar si el inmueble está en zona tensionada y distinguir entre lo aprobado por decreto y lo que quede definitivamente consolidado tras el trámite parlamentario.