El Supremo y la cláusula sin prórrogas en el alquiler

El titular de que el Tribunal Supremo avala una cláusula que prohíbe las prórrogas en los contratos de alquiler, difundido por La Razón, exige leerse con cautela: no consta una sentencia identificable con el alcance de una doctrina general, y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sigue marcando los plazos obligatorios en vivienda habitual.

La norma no ha cambiado. El artículo 9.1 de la Ley 29/1994 permite pactar libremente la duración inicial, pero el contrato se prorroga obligatoriamente hasta alcanzar cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica. Solo el inquilino puede evitarlo, avisando con al menos 30 días de antelación.

Por eso una cláusula de "sin prórrogas" no permite recuperar la vivienda antes de esos plazos. Un contrato firmado por uno o dos años no da derecho a desalojar al inquilino en el primer vencimiento.

Dónde sí hay margen para pactar

Superado el periodo mínimo, el artículo 10.1 LAU prevé una prórroga tácita anual de hasta tres años adicionales si ninguna de las partes comunica la no renovación. Aquí sí opera la voluntad de las partes: el arrendador debe avisar con al menos cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos meses.

Es en esta fase, o en contratos fuera del régimen ordinario de vivienda habitual, donde una cláusula sobre la no renovación puede tener plena eficacia. La jurisprudencia citada en la documentación del BOE distingue entre prórrogas pactadas por ambas partes y cláusulas que dejan la continuidad solo en manos del inquilino, pero no autoriza la renuncia anticipada a derechos imperativos.

Recuperación anticipada

Tampoco una cláusula genérica sustituye a la vía del artículo 9.3 LAU, que permite al propietario recuperar la vivienda por necesidad propia o de familiares directos. Exige cumplir sus requisitos, entre ellos la previsión expresa en el contrato cuando proceda y la ocupación efectiva posterior.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Antes de aplicar el titular a un contrato concreto conviene revisar la fecha de firma, el uso de la vivienda, si el arrendador es persona física o jurídica, la duración pactada y el periodo en curso. Para evitar la prórroga tácita posterior al mínimo legal, el preaviso de cuatro meses debe hacerse por un medio que deje constancia. Confiar en una cláusula de no prórroga en un alquiler de vivienda habitual puede dejar al propietario sin la salida que cree tener.