Multipropietarios cobran más alquiler y lo suben más que el resto

Los propietarios con varias viviendas en alquiler piden rentas más elevadas y aplican subidas mayores que los arrendadores con un único piso, según una información publicada por la Cadena SER. La noticia apunta a una brecha de precios entre grandes y pequeños oferentes, aunque el estudio de origen no ha podido consultarse en su versión completa.

La diferencia importa porque el pequeño arrendador compite en el mismo mercado que las carteras más grandes, y esas carteras marcan parte de las referencias de precio en cada zona.

Qué dice la ley sobre las subidas

Tener muchas viviendas no da derecho a subir la renta con más libertad. La actualización solo es posible si el contrato incluye un pacto expreso en ese sentido, y con carácter general se aplica una vez por anualidad, según el artículo 18 de la LAU.

El límite de referencia para esa revisión anual es el IRAV, el índice que sustituyó al IPC en la actualización de contratos de vivienda. Varias fuentes consultadas sitúan además un tope extraordinario del 2% para determinadas actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027. El alcance exacto de ese límite y el real decreto que lo recoge deben contrastarse en el BOE vigente, porque los textos consultados no coinciden en los detalles.

La subida debe comunicarse al inquilino por escrito y no puede aplicarse con efecto retroactivo. Una de las fuentes fija el preaviso mínimo en 30 días.

Zonas tensionadas y gran tenedor

En zonas declaradas tensionadas, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda añade límites en los contratos nuevos, vinculados a la renta anterior y al sistema estatal de precios de referencia. Si la renta supera el máximo de ese sistema, no procede aplicar subida alguna.

Conviene no mezclar conceptos. Un multipropietario, en el sentido estadístico que usa la prensa, no coincide necesariamente con el gran tenedor de la definición jurídica. Esa condición legal determina qué reglas se aplican a cada propietario.

Una subida que incumpla estas reglas puede ser impugnada por el inquilino, con reclamación de las cantidades cobradas de más, intereses y costes procesales.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Si tienes un solo piso, el dato de la SER sirve de referencia de mercado, pero no justifica copiar las subidas de las carteras grandes. Tu margen lo marcan el contrato, el IRAV, la fecha de revisión y, si el inmueble está en zona tensionada, el tope estatal. Antes de notificar cualquier subida, comprueba que el contrato contiene la cláusula de actualización y que la renta resultante no supera el límite aplicable.