Impuestos vivienda: hasta 124.000€ en un piso de 200.000€

Impuestos vivienda: la cifra que alerta a los propietarios

Un asesor fiscal ha vuelto a poner sobre la mesa una cifra que preocupa a propietarios e inversores: los impuestos vivienda acumulados sobre un piso de 200.000 euros pueden llegar a los 124.000 euros a lo largo de toda su vida útil. Así lo ha explicado Emilio Baena, asesor fiscal y exfuncionario de la Agencia Tributaria, en declaraciones recogidas hoy por El Economista.

No es un impuesto único, sino una suma

La cifra no corresponde a un solo tributo, sino a la suma acumulada de varios impuestos que gravan la vivienda en distintos momentos: la compra, la tenencia y, finalmente, la venta. Es decir, se trata de un cálculo agregado a lo largo de décadas, no de un pago puntual que deba afrontar el propietario de golpe.

Qué impuestos entran en el cálculo

Según la información disponible, el coste fiscal total de una vivienda combina, entre otros:

IVA del 10% en la compra de vivienda nueva.
ITP en la compra de vivienda usada, con tipos que varían según la comunidad autónoma.
IRPF sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender el inmueble.
Plusvalía municipal (IIVTNU), que depende del ayuntamiento y del incremento del valor del suelo.

A esto se suman otros tributos ligados a la tenencia del inmueble a lo largo de los años, lo que explica por qué la carga fiscal total puede superar, en determinados escenarios, el 62% del valor de compra.

Impacto de la fiscalidad en la rentabilidad de los propietarios

Compra: el primer golpe fiscal

Para quien compra vivienda usada, el primer coste relevante es el ITP, que se ingresa en la Hacienda autonómica correspondiente y cuyo tipo no es uniforme en toda España. En la vivienda nueva, en cambio, se aplica el IVA general del 10%.

Este desembolso inicial ya condiciona la rentabilidad del propietario desde el primer día, antes incluso de generar cualquier ingreso por alquiler o revalorización.

Venta: IRPF y plusvalía municipal

Al vender, el propietario debe declarar la ganancia patrimonial en el IRPF del ejercicio siguiente, tributando en la base del ahorro. A esto se añade, cuando proceda, la plusvalía municipal, un tributo local que grava el incremento del valor del suelo y cuyo cálculo depende del ayuntamiento correspondiente.

La combinación de ambos conceptos puede reducir de forma notable el beneficio neto obtenido tras años de tenencia del inmueble.

Continuidad del marco fiscal en 2026

No hay, de momento, ningún cambio normativo asociado a esta cifra de 124.000 euros; se trata de una estimación divulgada por un asesor fiscal, no de una reforma aprobada. De hecho, la Agencia Tributaria mantiene para los ejercicios 2023, 2024 y 2025 el porcentaje general del 1,1% para la imputación de rentas inmobiliarias en inmuebles no alquilados situados en municipios con valores catastrales revisados desde 2012, lo que confirma que el marco fiscal vigente sigue sin variaciones sustanciales.

¿Qué significa esto para los propietarios?

El mensaje de fondo es que la fiscalidad asociada a la vivienda en España es elevada cuando se suman todas sus fases: comprar, mantener y vender un inmueble implica varios tributos distintos que, acumulados, pueden pesar mucho sobre la rentabilidad final.

Para un propietario o inversor, esto refuerza la importancia de calcular con cuidado el coste fiscal total antes de comprar, no solo el precio de adquisición. También conviene tener presente que ITP, IRPF y plusvalía municipal varían según la comunidad autónoma y el municipio, por lo que la carga real puede diferir notablemente de un caso a otro.

Aunque la cifra de 124.000 euros corresponde a una estimación concreta sobre un piso de 200.000 euros, ilustra un fenómeno estructural: la fiscalidad inmobiliaria en España se reparte en múltiples momentos y tributos, y su efecto acumulado puede resultar más alto de lo que percibe el propietario medio en el día a día.