El metro cuadrado sube a 2.327 € en las 52 capitales (+12,1%)

El precio medio de la vivienda en las 52 capitales de provincia españolas se sitúa ya en 2.327 euros por metro cuadrado, un 12,1% más que hace un año, según el dato difundido por Arquitectura y Diseño. La subida alcanza a todas las capitales, no solo a Madrid, Barcelona o las grandes ciudades.

El avance interanual supone una aceleración notable del precio de compra. La cifra corresponde a precio de oferta o valoración de mercado, no al importe final escriturado en las compraventas.

La extensión territorial del encarecimiento es el rasgo más llamativo: el aumento de la vivienda en las capitales de provincia deja de concentrarse en los mercados más tensionados y se reparte por todo el mapa.

Qué supone una subida del 12,1%

Un incremento de ese calibre se traduce en euros con facilidad. Una vivienda valorada en 200.000 euros pasaría a unos 224.200 euros si evoluciona como la media de las capitales.

Para quien compra con fines de alquiler, el efecto va en sentido contrario. Con una renta anual constante de 12.000 euros, la rentabilidad bruta baja del 6,0% sobre 200.000 euros al 5,35% sobre 224.200 euros, antes de gastos, impuestos, periodos sin inquilino y financiación.

Los alquileres no siguen el mismo ritmo

El marco legal impide trasladar sin más la revalorización del inmueble a la renta. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda regula las zonas de mercado residencial tensionado y limita la renta inicial en determinados contratos nuevos.

En una zona tensionada, si la vivienda estuvo alquilada en los cinco años anteriores, la renta inicial no puede superar, con carácter general, la última renta actualizada. Tampoco pueden añadirse gastos que no figuraran en el contrato anterior.

Durante la vigencia del contrato, la actualización exige una cláusula expresa y debe comunicarse al inquilino. Para muchos contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 la referencia es el IRAV, que publica el INE y que sustituyó al IPC. La declaración de zona tensionada depende de cada comunidad autónoma y tiene una vigencia inicial de tres años, prorrogable.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Quien ya tiene vivienda en una capital de provincia ve crecer su valor patrimonial, un margen que puede mejorar el acceso a financiación o el resultado de una venta si hay demanda real y una tasación acorde. Quien piensa en comprar debe calcular la rentabilidad sobre el coste total (precio, impuestos, notaría, reforma y financiación) y no sobre la revalorización esperada. Como el alquiler está más acotado que el precio de compra, la rentabilidad bruta se estrecha.