Alquiler por habitaciones: límite de renta en zonas tensionadas

El Gobierno ha comunicado que la nueva regulación del alquiler por habitaciones afectará de forma efectiva a los propietarios de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado. La medida figura en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, y fue presentada en una nota de La Moncloa fechada el 8 de octubre de 2026, según recoge la prensa.

La regla central es sencilla: la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas al mismo tiempo no podrá superar la renta legalmente aplicable a la vivienda entera. En las zonas tensionadas, ese total deberá respetar además los límites de renta previstos para esos mercados.

Qué propietarios quedan afectados

El límite recae sobre quienes alquilan una vivienda por habitaciones con contratos simultáneos. En zona tensionada, el conjunto de las rentas se compara con la renta máxima que correspondería al alquiler de la vivienda completa. El precio de referencia se vincula al Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), según fuentes citadas por El País.

Fuera de esas zonas, las fuentes ministeriales indican que el tope no podría calcularse cuando la vivienda nunca ha estado alquilada como unidad completa.

El texto atribuye a más de 300 municipios la posibilidad de verse afectados, aunque no se ha facilitado un listado oficial. Las comunidades que ya habían activado la figura de zona tensionada son Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Las normas autonómicas pueden añadir requisitos propios.

Alquiler de temporada

El decreto también endurece el alquiler temporal: obliga a justificar la causa de la temporalidad. Los contratos encadenados o sin causa real podrían pasar a considerarse alquileres de vivienda habitual, con las limitaciones que ello conlleva.

Calendario

Al tratarse de un real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso. La noticia sitúa esa votación en noviembre de 2026. La reforma modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) y se apoya en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que regula las zonas tensionadas.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Quien alquila por habitaciones en una zona tensionada tendrá que sumar todos los contratos vigentes y comprobar que el total no excede la renta máxima de la vivienda completa. Conviene reunir los contratos, la declaración de zona tensionada y la renta de referencia aplicable. Dividir formalmente un piso en habitaciones no evitará los límites del inmueble, y las normas autonómicas y municipales deberán revisarse caso por caso.