Anàlisi immobiliària: rendibilitat i valoració

ImmoCheck: de l'anàlisi de l'operació a la incorporació de l'immoble

ImmoCheck us guia pas a pas en la vostra decisió de compra. Al llarg de sis passos —Dades de compra, Detalls de l'immoble, Finançament, Amortització i impostos, Pronòstics, i Lloguer i costos— introduïu totes les dades rellevants i el sistema calcula al moment els indicadors econòmics de l'immoble. En qualsevol moment podeu guardar l'immoble a la vostra cartera, calcular el resultat o netejar el formulari.

Per agilitzar la introducció de dades disposeu de quatre mètodes d'importació: pujar l'exposat en format PDF, enganxar el text de l'exposat, carregar-lo des d'una URL o fer servir Magic Fill, amb el qual la IA omple automàticament molts camps a partir de les vostres indicacions.

En el primer pas, Dades de compra, introduïu el preu de compra i els metres quadrats —el preu per m² es calcula automàticament—, les places d'aparcament, l'adreça i la comunitat autònoma. La comunitat autònoma és determinant, perquè a partir d'ella, dels indicadors «Obra nova» i «Vivienda habitual» i del «Perfil del comprador» (estàndard, comprador jove, família nombrosa o discapacitat), el sistema aplica el règim fiscal corresponent i calcula automàticament les despeses de compra. El desglaç dels costos totals de compra mostra, segons el cas, l'IVA i l'AJD (Actes Jurídics Documentats) en l'obra nova, o l'ITP en les transmissions de segona mà, juntament amb les despeses de notaria, la inscripció al registre de la propietat i la comissió d'intermediació. A continuació podeu afegir altres despeses puntuals —despeses de finançament i altres despeses de compra—, amb la qual cosa el sistema obté els costos addicionals totals i l'import total de la inversió. Finalment, indiqueu la vostra aportació de capital propi, la data de compra i el tipus d'immoble.

En el segon pas, Detalls de l'immoble, descriviu l'edifici: any de construcció, nombre d'habitacions, planta i unitat, així com l'equipament (cuina, balcó o terrassa, jardí, ascensor, tipus de calefacció i mobiliari). També podeu indicar si l'immoble està protegit com a patrimoni, la seva classe d'eficiència energètica, el tipus de certificat energètic i el consum d'energia en kWh/(m²·a).

El tercer pas, Finançament, recull les dades del vostre préstec principal: import, període de fixació del tipus d'interès, tipus d'interès efectiu, taxa de reemborsament i tipus de préstec (hipoteca fixa, variable, mixta, entre d'altres), a més de detalls com el tipus de renovació i l'amortització anticipada anual. Podeu afegir diversos préstecs; el resum mostra el tipus d'interès efectiu mitjà, la taxa de reemborsament, el servei mensual del deute i l'import total del préstec.

En el quart pas, Amortització i impostos, defineix la base per al càlcul fiscal: el tipus impositiu personal —amb calculadora integrada—, el tipus d'amortització (lineal), la taxa d'amortització i la quota corresponent al sòl, que queda exclosa de l'amortització.

El cinquè pas, Pronòstics, reuneix les reserves i les previsions: la taxa de risc d'impagament o vacància, la reserva de manteniment mensual i les hipòtesis d'evolució, és a dir, l'augment anual del lloguer i la revalorització anual de l'immoble.

El sisè pas, Lloguer i costos, registra els ingressos i les despeses corrents: el lloguer sense despeses, el lloguer de les places d'aparcament, l'IBI mensual —amb calculadora integrada—, les despeses de comunitat, els costos repercutibles i no repercutibles i altres despeses. El lloguer amb despeses es calcula automàticament.

Per a la transferència automàtica de dades podeu pujar un exposat en format PDF (màx. 10 MB); la IA extreurà les dades corresponents als primers passos: preu, superfície habitable, any de construcció, adreça i característiques de l'immoble. Un cop completats els primers apartats, la funció Magic Fill suggereix valors plausibles per als camps restants a partir de les dades ja introduïdes i dels valors de referència del mercat. Les suggerències serveixen d'orientació i han de ser revisades.

L'anàlisi dóna els següents indicadors calculats:

• Flux de caixa abans i després d'impostos, mensual i anual, tenint en compte els ingressos per lloguer, les despeses de gestió, els interessos, les reserves i els efectes fiscals.
• Rendibilitat bruta del lloguer i factor de lloguer, amb comparació davant dels valors de referència del mercat.
• Rendibilitat sobre el capital propi, considerant el capital invertit i el finançament extern.
• Augment del patrimoni gràcies a l'amortització del préstec i a la revalorització prevista.
• Situació fiscal, amb indicació de la càrrega fiscal o la devolució d'impostos i l'amortització anual.

Els diagrames de desenvolupament són gràfics interactius que mostren l'evolució al llarg de períodes seleccionables de 10, 30 o 50 anys: l'evolució del flux de caixa (abans i després d'impostos), el creixement del patrimoni, el servei del deute (interessos i amortització), l'amortització fiscal davant del valor comptable, i l'anàlisi de sortida, que calcula els ingressos previstos i la rendibilitat total per a cada moment de venda possible.

A més, el formulari inclou calculadores integrades per a les operacions més complexes: una calculadora de l'IBI que estima l'import mensual de l'impost, una calculadora d'interessos per estimar els tipus habituals del mercat i una calculadora del tipus impositiu marginal personal.

EnergyCheck: analitzar i optimitzar el consum energètic

EnergyCheck calcula la classe d'eficiència energètica d'un immoble i assenyala les possibilitats d'optimització. L'anàlisi es basa en quatre dades: superfície habitable, any de construcció, tipus de calefacció i consum final d'energia.

La superfície habitable inclou totes les estances amb calefacció, expressada en metres quadrats, sense comptar el soterrani, el garatge ni el balcó. L'any de construcció influeix en la classificació energètica, ja que els edificis més antics solen tenir un major consum. Pel que fa al tipus de calefacció, podeu triar entre nou opcions: calefacció elèctrica, calefacció central de gas, calefacció central de gasoil, bomba de calor, calefacció urbana, biomassa, solar tèrmica, estufa individual i fusta. Es poden combinar diversos tipus de calefacció. El consum final d'energia en kWh/(m²·a) pot introduir-se directament o calcular-se automàticament; per al càlcul automàtic, introduïu el consum real de l'any anterior en la unitat corresponent al tipus de calefacció (m³ de gas, litres de gasoil, kWh d'electricitat, etc.).

L'anàlisi proporciona el consum anual d'energia per calefacció en kWh, les despeses estimades de calefacció anuals, el consum per metre quadrat, la classe d'eficiència energètica (d'A+ a G, conforme a l'escala del certificat energètic espanyol) i les emissions de CO₂ en kg a l'any. Un gràfic d'eficiència mostra totes les classes amb els seus respectius valors límit, i una marca indica en quina categoria es troba la vostra vivenda. La comparació de referència contrasta els vostres valors amb els costos habituals d'una vivenda nova moderna i d'una vivenda antiga típica.

A partir de les classes d'eficiència més baixes es mostren recomanacions d'optimització. Cada mesura indica el potencial d'estalvi en percentatge, l'estalvi anual, els costos d'inversió estimats, el termini d'amortització, les ajudes disponibles i la reducció de CO₂. La comparació de sistemes de calefacció contraposa el vostre sistema actual amb una alternativa, amb els seus costos anuals, emissions de CO₂ i eficiència. El simulador de rehabilitació permet combinar quatre mesures —aïllament de la teulada, aïllament de les parets, renovació de finestres i millora de la calefacció— i ajustar l'abast de cadascuna mitjançant un control lliscant. El sistema calcula l'estalvi total resultant, la nova classe d'eficiència, l'estalvi anual en costos i la reducció de CO₂.

Per últim, un anàlisi d'energia amb IA elabora una avaluació detallada de l'immoble en el context del mercat espanyol —tenint en compte el marc normatiu (CTE), els valors de referència i el potencial de rehabilitació— que serveix com a orientació complementària.

LocationCheck: anàlisi de ubicació amb +12 criteris

LocationCheck avalua la qualitat d'una ubicació en dos àmbits: factors socioeconòmics i infraestructures. El resultat és una puntuació de 0 a 100 per a cada categoria, així com una valoració global.

Per a l'avaluació socioeconòmica, el sistema necessita una adreça completa amb codi postal i avalua sis criteris:

• Taxa d'atur a la localitat, en percentatge. Com més baixos siguin els valors, més alta serà la puntuació.
• Índex de criminalitat, expressat com a nombre de delictes per cada 100.000 habitants.
• Renda mitjana dels habitants, en valors anuals.
• Evolució dels ingressos, com a variació anual en percentatge.
• Creciment demogràfic, com a indicador de l'atractiu de la ubicació.
• Edat mitjana, com a indicador de l'estructura d'edat.

Les dades provenen d'estadístiques oficials. Sense el codi postal, l'avaluació socioeconòmica resulta limitada.

L'anàlisi d'infraestructures es basa en dades en temps real i analitza vuit àmbits: les connexions de transport públic (parades d'autobús, tramvia, metro i rodalies en un radi determinat), les connexions de transport de llarga distància (estacions de tren, aeroports i accessos a autopistes), els centres educatius (escoles, universitats i centres d'ensenyament superior propers), les activitats d'oci (parcs, centres culturals, biblioteques i instal·lacions esportives), les possibilitats de compra (supermercats, farmàcies i botigues especialitzades), la cobertura mèdica (metges i consultes properes), els hospitals i la proximitat a les grans ciutats, mesurada per la distància a la metròpolis més propera.

El sistema detecta automàticament el tipus de localitat: gran ciutat (més de 100.000 habitants), ciutat (entre 20.000 i 100.000) o zona rural (menys de 20.000). Segons el tipus, s'apliquen diferents radis de cerca i criteris d'avaluació; a les zones rurals, per exemple, s'espera una menor densitat de transport públic que a les grans ciutats.

A la configuració, a través de «Ajustar pesos», podeu modificar la ponderació de cada criteri. La suma ha de ser sempre del 100%, tant per al conjunt dels criteris socioeconòmics com per als criteris d'infraestructura per tipus d'emplaçament. A més, per als criteris d'infraestructura es poden configurar el radi de cerca i el divisor de puntuació: un divisor més petit permet assolir abans la puntuació màxima.

La pàgina de resultats mostra tres fitxes de puntuació —socioeconòmica, d'infraestructures i global— juntament amb un resum de les dades analitzades (tipus de localitat i codi postal) i una taula detallada que enumera cada criteri amb el seu valor calculat, la seva puntuació (0-10) i la seva ponderació. Un mapa mostra la ubicació analitzada i la IA elabora un anàlisi amb els punts forts i febles de l'emplaçament, el seu atractiu com a inversió i recomanacions adaptades al mercat espanyol. L'informe es pot exportar a PDF. Per a una visió completa de la inversió, convé combinar LocationCheck amb ImmoCheck: així obté d'un cop d'ull tant la qualitat de la ubicació com la rendibilitat.

ScenariosCheck: simulació de «què passaria si…»

ScenariosCheck calcula l'evolució econòmica d'un immoble a partir de les dades que introduïu sobre lloguer, despeses, finançament i impostos. Modifiqueu els diferents paràmetres i comproveu al moment com afecten els canvis al flux de caixa i a la rendibilitat. Compareu fins a cinc escenaris i immobles en una taula comparativa i exporteu els resultats en format PDF.

Per crear un escenari, primer ha de seleccionar una propietat: no existeix l'opció de partir d'un escenari buit. En la selecció només apareixen els immobles que ja s'han analitzat amb ImmoCheck i formen part de la seva cartera, de manera que cada simulació parteix sempre d'una anàlisi prèvia. La propietat escollida es mostra al panell «Detalls de la propietat» amb les seves dades reals, des d'on pot copiar cada valor al formulari camp per camp (botó «Utilitzar») o traslladar totes les dades alhora. Un «Resum ràpid» mostra en viu, abans fins i tot del càlcul, la financiació total, els ingressos i costos mensuals i el flux de caixa net.

La simulació treballa amb quatre grups de paràmetres, a més del nom de l'escenari i el període de simulació en anys (normalment 10, 30 o 50). «Finançament» inclou el preu de compra, el capital propi, el tipus d'interès efectiu, la taxa de reemborsament i el tipus de préstec (hipoteca fixa, variable, mixta, préstec jove, préstec autopromotor o només interès), a més de la durada total i detalls com el tipus de renovació i l'amortització anticipada anual; l'import total del préstec i el servei mensual del deute es calculen automàticament. «Lloguer i costos» inclou el lloguer sense despeses, el lloguer de les places d'aparcament, les despeses de comunitat, els costos repercutibles i no repercutibles, altres despeses, la reserva de manteniment, l'IBI i la taxa de risc de vacància. En «Creciment» es defineixen l'augment anual del lloguer i l'increment de valor per any. «Impostos / amortització» recull el tipus d'amortització (lineal), la taxa d'amortització, l'amortització especial (durada en anys i tipus), el tipus impositiu personal, la quota corresponent al sòl i la data de compra.

El panell «Resultats en viu» s'actualitza al moment i mostra el flux de caixa abans i després d'impostos, la rendibilitat bruta del lloguer, el factor de lloguer, la rendibilitat sobre els fons propis i l'acumulació de patrimoni. Un gràfic circular mostra l'estructura de costos, mentre que els gràfics d'evolució reflecteixen el flux de caixa, el creixement del patrimoni i el servei del deute al llarg del període de simulació. Cada escenari es pot restablir o guardar per comparar-lo després.

A la pàgina de comparació podeu contrastar fins a cinc escenaris o propietats del portafoli. Una taula recull tots els indicadors rellevants: des de les dades bàsiques, passant pels ingressos per lloguer i les despeses de gestió, fins als impostos, l'amortització i els resultats. Els fluxos de caixa positius es ressalten en verd i els negatius en vermell.

Documentació i processament posterior

Les quatre eines d'anàlisi permeten exportar a PDF. Els documents exportats inclouen totes les mètriques, gràfics i anàlisis d'IA. Els immobles d'ImmoCheck es poden transferir directament al portafoli, on queden disponibles per a la seva gestió i supervisió contínues. A totes les pàgines de formularis i resultats hi ha disponible un assistent d'IA que respon a preguntes sobre indicadors concrets, explica les fórmules de càlcul i ofereix consells per interpretar els resultats.

Pel que fa a les regions admeses, LocationCheck està disponible per a Espanya i avalua adreces amb codi postal. Les despeses addicionals de compra automàtiques d'ImmoCheck estan adaptades a les comunitats autònomes espanyoles. ImmoCheck i EnergyCheck funcionen de manera independent de la ubicació.