Zonas tensionadas: alertan de menos vivienda y más precio

El debate sobre las zonas tensionadas se reabre en Málaga

Rocío Díaz, desde Málaga, ha planteado en La Opinión de Málaga una tesis que preocupa a propietarios e inversores: en las ciudades donde se han puesto en marcha zonas tensionadas, el resultado habría sido el contrario al buscado. Según esta lectura, se ha retirado más vivienda del mercado y los precios han subido en lugar de moderarse.

La afirmación llega en un momento en que Málaga capital muestra cifras que alimentan la controversia. El mercado sigue tensionado, con subidas sostenidas tanto en venta como en alquiler, pese a que la ciudad no ha activado este mecanismo legal.

Qué son las zonas de mercado tensionado

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda habilita a las comunidades autónomas a declarar zonas de mercado residencial tensionado. Esta figura permite limitar determinadas rentas en nuevos contratos de alquiler.

La norma fija dos umbrales para justificar la declaración:

Que el gasto en vivienda y suministros supere el 30% de la renta media de los hogares.
Que el precio acumulado haya subido más del IPC autonómico más 3 puntos en los últimos cinco años.

La vigencia de las zonas ya declaradas en España, según la información consultable, se extiende del 1 de mayo de 2025 al 1 de mayo de 2028.

Málaga capital, sin declaración pese a la presión de precios

El Pleno rechaza de nuevo la declaración

El Ayuntamiento de Málaga volvió a rechazar declarar el municipio zona tensionada en el Pleno del 30 de julio de 2026. Esto significa que, a día de hoy, la ciudad no cuenta con el régimen específico de limitación de rentas que activaría esta figura legal.

Sin embargo, los datos de mercado no dejan de mostrar tensión. La Opinión de Málaga situó en junio de 2026 el precio medio de la vivienda en 2.937 €/m², con una subida anual del 14,9%. Fotocasa, por su parte, registró en agosto de 2026 un precio de 3.952 €/m² en venta para Málaga capital, con un incremento del 0,7% mensual, 2,1% trimestral y 8,3% anual.

Distritos con subidas destacadas

Idealista publicó para julio de 2026 un máximo de 3.937 €/m² en Málaga capital. Algunos distritos concretos muestran subidas todavía más pronunciadas, como Teatinos, con 4.082 €/m² y un incremento del 11,8% interanual.

Estas cifras contrastan con la ausencia de declaración de zona tensionada en la ciudad, lo que refuerza el argumento de quienes, como Rocío Díaz, cuestionan la eficacia real de esta herramienta allí donde sí se ha aplicado.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Para los propietarios con inmuebles en Málaga capital, el efecto regulatorio directo de las zonas tensionadas sigue sin activarse, ya que el municipio no ha sido declarado como tal. Esto implica que, por ahora, no existen límites específicos de renta en nuevos contratos derivados de esta figura legal en la ciudad.

No obstante, conviene tener en cuenta varios puntos:

Si un inmueble está en un municipio donde sí se declare zona tensionada, la renta de nuevos contratos puede quedar limitada por el índice de referencia aplicable.
La actualización de alquileres vigentes queda sujeta en cualquier caso al marco legal general, independientemente de la declaración.
El comportamiento del mercado en Málaga capital, con subidas sostenidas de precio, sugiere que la presión de demanda persiste al margen de la discusión regulatoria.

Los propietarios que operen en otras ciudades españolas donde sí exista declaración activa deben revisar si su vivienda queda afectada, dado que el impacto depende del municipio concreto y de la decisión autonómica correspondiente. Mantenerse informado sobre estos cambios normativos resulta clave para anticipar decisiones de alquiler o venta.