Vivienda: precios al alza y euríbor supera el 3%

La vivienda encadena subidas mientras el euríbor repunta

El mercado de la vivienda en España vive un agosto de 2026 marcado por dos presiones simultáneas. Por un lado, el precio de la vivienda continúa su escalada; por otro, el euríbor ha vuelto a superar el 3%, encareciendo de nuevo las hipotecas variables.

Precios que no dan tregua

Según cálculos notariales citados en la información disponible, el precio del metro cuadrado ya supera los 2.000 €/m² de media, aunque otras estimaciones lo sitúan más cerca de los 3.000 €/m² en función de la zona y la metodología empleada.

Esta disparidad entre fuentes refleja las fuertes diferencias territoriales del mercado español, pero el diagnóstico de fondo es común: comprar vivienda sigue siendo más caro que hace un año.

El euríbor vuelve a tensarse

El indicador de referencia para la mayoría de hipotecas variables en España marcó 3,003% el pasado 21 de agosto de 2026, su nivel más alto en varios meses. La media provisional del euríbor para todo el mes se sitúa en 2,943%.

Este repunte llega tras un periodo de relativa moderación y vuelve a poner presión sobre quienes tienen una hipoteca referenciada a este índice.

Qué implica el repunte del euríbor para las hipotecas

El nuevo nivel del euríbor no afecta a todas las hipotecas por igual, pero sí tiene consecuencias directas para una parte importante de los propietarios españoles.

Hipotecas variables y su revisión

Quienes tienen contratada una hipoteca variable notarán el efecto del euríbor en el momento de la próxima revisión de su préstamo, ya sea semestral o anual según el contrato. Un euríbor por encima del 3% se traduce en una cuota más alta que la calculada con los valores más bajos de meses anteriores.

Para los inversores que financian la compra de vivienda para alquiler, este encarecimiento reduce el margen entre la renta percibida y el coste financiero, afectando directamente a la rentabilidad neta de la operación.

• Revisión al alza de la cuota en hipotecas variables al llegar la fecha de actualización.
• Menor margen de rentabilidad para quienes financian inmuebles destinados al alquiler.
• Mayor coste de acceso a la compra para quienes buscan primera vivienda con hipoteca.

El alquiler no se rige por el euríbor

Un matiz importante para los propietarios que alquilan: la actualización de la renta no depende del euríbor, sino del régimen legal aplicable a cada contrato.

Si el contrato de vivienda habitual se firmó después del 26 de mayo de 2023, la actualización anual debe hacerse con el IRAV publicado por el INE, no con ningún índice hipotecario. En los contratos anteriores a esa fecha, prevalece lo pactado por las partes y, en ausencia de un índice específico, lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Además, el Real Decreto-ley 8/2026, en vigor desde el 21 de marzo de 2026, fijó un tope del 2% para la actualización de la renta en defecto de acuerdo entre las partes, límite que se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2027 según el texto publicado en el BOE.

La LAU sigue marcando además las duraciones mínimas de los contratos: 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica, un marco que no ha cambiado con las últimas medidas.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Para quien ya tiene hipoteca variable, conviene revisar cuándo toca la próxima actualización y calcular el impacto de un euríbor por encima del 3% en la cuota mensual.

Para quien está valorando comprar, el encarecimiento simultáneo del precio de la vivienda y de la financiación reduce el margen de maniobra y obliga a ajustar mejor el presupuesto antes de firmar.

En el caso de los propietarios que alquilan, es clave verificar la fecha de firma del contrato antes de aplicar cualquier límite de actualización: el euríbor no interviene en esa fórmula, pero sí el IRAV o el tope legal vigente según el caso. Dada la evolución reciente de las medidas extraordinarias sobre alquiler en 2026, conviene revisar el contrato concreto antes de tomar decisiones.