Un propietario de 12 pisos exige un 10% de rentabilidad al comprar

Juan Carlos, propietario de 12 pisos en alquiler, ha explicado a El Español que su regla para comprar un inmueble es sencilla: si la rentabilidad prevista no llega al 10%, la operación queda descartada. Lo contó en un reportaje publicado el 14 de septiembre, que repite el criterio ya recogido por el mismo diario el 7 de septiembre.

En esa pieza anterior, Juan Carlos ponía un ejemplo concreto: un edificio de 5 viviendas adquirido por 170.000 euros, con una previsión de ingresos de 2.500 euros mensuales por alquiler. Esa cifra sitúa la operación muy por encima de lo que hoy deja el mercado español.

Las referencias de 2026 marcan la rentabilidad bruta media del alquiler en España entre el 6,5% y el 6,7%, según datos sectoriales citados este año. El umbral que exige Juan Carlos duplica prácticamente esa media, lo que obliga a comprar por debajo de precio de mercado o a asumir más riesgo del habitual.

De la rentabilidad bruta a la neta

El salto entre lo que promete un anuncio y lo que queda en el bolsillo del propietario suele ser considerable. Una vez descontados IBI, comunidad, seguros, reparaciones, periodos vacíos e impuestos, varias fuentes de 2026 calculan que la rentabilidad neta habitual de un piso en alquiler ronda el 2% y el 4% anual.

Eso implica que el objetivo del 10% bruto de Juan Carlos no es una cifra que se consiga en cualquier operación, sino un filtro que descarta la mayoría de pisos disponibles en el mercado corriente.

La fiscalidad también entra en la ecuación. Si la vivienda se alquila como residencia habitual del inquilino, el rendimiento neto puede beneficiarse de una reducción del 50% en el IRPF, con porcentajes de 60%, 70% o 90% en supuestos específicos ligados a la fecha del contrato y a la zona donde se ubique el inmueble. Estas reducciones aplican a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, en el marco de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda.

En las zonas declaradas tensionadas, además, los nuevos contratos quedan sujetos a límites de precio de referencia, y la actualización anual de rentas mantiene en 2026 un tope del 2% en los casos previstos por la normativa. Son condiciones que reducen el margen de maniobra para quien busca rentabilidades altas comprando en las áreas con mayor demanda.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Exigir un 10% de rentabilidad bruta obliga a buscar oportunidades claramente por debajo del precio de mercado, algo poco frecuente en las grandes ciudades españolas. Antes de fijar un objetivo similar conviene calcular la rentabilidad neta real, descontando gastos e impuestos, y comprobar si el inmueble está en una zona tensionada con límites a la actualización de renta.