Un propietario compra un edificio por 170.000 € y prevé 2.500 €/mes

Juan Carlos, propietario de 12 pisos en alquiler, ha explicado a El Español, en una entrevista publicada el 7 de septiembre de 2026, que adquirió un edificio de 5 viviendas por unos 40.000 euros y destinó 130.000 euros más a su reforma integral. La inversión total asciende a 170.000 euros, con una previsión de ingresos de 2.500 euros al mes por el conjunto del edificio una vez alquiladas las cinco viviendas.

Esa cifra sitúa el ingreso bruto mensual en torno al 1,47% sobre la inversión total, antes de descontar gastos de comunidad, impuestos, seguros, posibles periodos de vacancia o financiación. El caso, según lo describe el propio Juan Carlos, responde a una estrategia de reposicionamiento: comprar barato un inmueble deteriorado, reformarlo a fondo y ponerlo en el mercado del alquiler con rentas actualizadas.

La operación se produce en un contexto normativo que sigue marcado por la Ley 12/2023 de Vivienda, vigente desde mayo de 2023, y por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que continúa fijando la duración mínima de los contratos de vivienda habitual en 5 años cuando el arrendador es persona física y 7 años cuando es persona jurídica.

Actualización de rentas y marco legal vigente

Para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, la actualización anual de la renta ya no se vincula al IPC sino al IRAV, el índice de referencia para actualización de rentas publicado por el INE. En junio de 2026 ese índice se situó en el 2,44%, según los datos del organismo estadístico.

Un intento de limitar temporalmente esa subida al 2%, junto con prórrogas extraordinarias adicionales, se recogía en el Real Decreto-ley 8/2026, publicado en el BOE el 20 de marzo de 2026. Sin embargo, el Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril de 2026, por lo que esas medidas quedaron sin efecto y el IRAV volvió a ser el índice de referencia aplicable sin el tope temporal.

En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la Ley de Vivienda mantiene además límites y condiciones adicionales para la fijación de rentas en nuevos contratos, algo que puede afectar a operaciones similares a la de Juan Carlos si el edificio se ubica en una de esas áreas.

¿Qué significa esto para los propietarios?

El caso de Juan Carlos ilustra que comprar barato y reformar a fondo puede generar rentas atractivas, pero la rentabilidad real depende del coste total de entrada, del estado del inmueble y de los gastos no incluidos en la renta bruta. Para quienes firmen contratos nuevos, conviene tener presente que la actualización anual se rige por el IRAV del INE, no por el IPC, y que la duración mínima legal sigue siendo de 5 o 7 años según el tipo de arrendador.