Las administraciones pagarán la deuda de alquiler vulnerable

El Boletín Oficial del Estado publicó este miércoles los dos decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros, que ahora deberán pasar por la convalidación de la Diputación Permanente tras la disolución de las Cortes. El primero entra en vigor este jueves e incluye un mecanismo estructural para frenar los desahucios por impago y gestionar las deudas de alquiler de inquilinos vulnerables.

Cuando un inquilino vulnerable afronte un procedimiento de desahucio por impago, la administración competente tendrá un máximo de dos meses, desde la notificación judicial, para ofrecerle una vivienda alternativa. El plazo es improrrogable. Si no lo logra, deberá pagar la deuda, directamente al propietario o mediante depósito en el juzgado. El importe incluirá las cantidades pendientes, las rentas generadas y las costas del procedimiento.

Una vez saldada la deuda, el desahucio se detiene automáticamente y el contrato sigue vigente. Si pasan los dos meses sin vivienda alternativa ni pago, la propia administración pasa a figurar como deudora frente al propietario, y el inquilino puede permanecer en la vivienda durante el contrato mientras siga siendo vulnerable. El Estado compensará a las comunidades autónomas por los gastos que les suponga asumir las deudas de alquiler de inquilinos vulnerables.

Suspensión de lanzamientos y límites a grandes tenedores

Los lanzamientos de personas vulnerables promovidos por fondos o entidades que compran créditos impagados o inmuebles por debajo de su valor de mercado quedan paralizados hasta el 31 de diciembre de 2030. Para el resto de propietarios se prevé una suspensión de hasta tres años, con revisiones anuales y compensaciones por las rentas no cobradas y los suministros.

En las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, quien reclame deberá acreditar documentalmente si es gran tenedor. Hasta finales de 2030, los grandes tenedores jurídicos y las empresas de compra de deuda no podrán adquirir viviendas por menos del 70% del valor de tasación oficial.

Alquileres temporales, habitaciones y gastos de gestión

Los contratos temporales sin causa justificada y las cadenas de más de dos contratos consecutivos pasan a considerarse contratos de vivienda habitual. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el precio del alquiler de la vivienda completa. Los anuncios deberán indicar el índice de precios y la renta de los últimos cinco años, y los gastos de intermediación inmobiliaria no podrán repercutirse al inquilino.

Medidas fiscales

Con efectos desde el 1 de enero de 2026, los propietarios que rebajen el alquiler más de un 5% podrán aplicar reducciones en el IRPF de hasta el 100% en zonas tensionadas y del 70% en alquiler social. Los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,2 euros tendrán una deducción del 10% de la renta pagada, con una base máxima de 11.630 euros.

Desde el 1 de diciembre de 2026 se aplicará un IVA del 10% a los alquileres turísticos de menos de 30 noches y a las obras de reparación de viviendas alquiladas, y entrarán en vigor los nuevos coeficientes de la plusvalía municipal. Los recargos del IBI de hasta el 150% para pisos turísticos y viviendas desocupadas llegarán el 1 de enero de 2027.

El segundo decreto: prórrogas e indemnización

El segundo decreto prevé entrar en vigor el 15 de noviembre y, según la información publicada, no sería convalidado. Las prórrogas tácitas pasarían a periodos sucesivos de cinco años (arrendador persona física) o siete (persona jurídica), y el preaviso del propietario para no renovar subiría de cuatro a seis meses. Además, tendría que indemnizar al inquilino con la mayor de estas cantidades: doce mensualidades o una por cada año de residencia, con excepciones como la necesidad de la vivienda para uso propio o de familiares.

¿Qué significa esto para los propietarios?

El riesgo de impago de un inquilino vulnerable se traslada en la práctica a la administración: o hay vivienda alternativa en dos meses o paga la deuda, incluidas rentas y costas. Las deudas de alquiler de inquilinos vulnerables quedan así cubiertas, pero a cambio el contrato sigue vigente y los lanzamientos pueden quedar suspendidos hasta tres años. Conviene vigilar cómo se desarrolla la convalidación y qué compensaciones llegan por las rentas no percibidas.