Inquilinos podrán descontar reparaciones del alquiler

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, añade un apartado 5 al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y crea un procedimiento por el que los inquilinos pueden encargar determinadas reparaciones por su cuenta y descontar el coste de rentas futuras cuando el propietario no actúa, según informa El Economista.

La norma no abre la puerta a reducir el alquiler a voluntad. Solo afecta a desperfectos que comprometan la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda y a reparaciones de conservación que, por ley, corresponden al arrendador.

Cómo funciona el procedimiento

El inquilino debe comunicar el problema por escrito al propietario, describir el desperfecto y adjuntar un presupuesto razonable, además de solicitar expresamente la reparación.

Desde la recepción de esa comunicación, el arrendador dispone de 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una alternativa o hacerse cargo de la reparación él mismo.

Si no responde, o si se niega sin justificación, el inquilino puede contratar la obra y restar su importe de las mensualidades siguientes.

Condiciones del descuento

El gasto tiene que ser razonable, proporcionado al desperfecto y acreditado con facturas. Quedan fuera:

• reformas por iniciativa del inquilino o mejoras con materiales más caros sin justificación;
• daños causados por el propio inquilino;
• pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario;
• cualquier descuento sin comunicación previa o sin factura.

La renta no puede dejar de pagarse de forma unilateral: el descuento se limita al coste acreditado de la reparación autorizada por este cauce.

Qué no cambia

La obligación del arrendador de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad ya figuraba en el artículo 21 de la LAU. Lo nuevo es el mecanismo concreto de requerimiento, plazo y compensación. El artículo 22 sigue regulando por separado la rebaja proporcional de renta cuando unas obras de mejora privan al inquilino de parte de la vivienda.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Ignorar un requerimiento durante 15 días puede costar dinero: el inquilino queda habilitado para contratar la obra y descontarla. Conviene responder siempre por escrito y dentro de plazo, y si se propone otro profesional o presupuesto, dejarlo documentado y actuar con diligencia.

El propietario conserva margen para oponerse cuando la reparación no era necesaria, no fue comunicada, excede lo razonable o carece de factura. Guardar el requerimiento, el presupuesto, la factura, el justificante de pago y fotografías del desperfecto es la mejor protección ante una disputa.