Herencia como vía de acceso a vivienda en España

Una herencia como condición para tener vivienda propia

Más de la mitad de los españoles, un 56%, considera que la herencia será su única vía para acceder a una vivienda en propiedad. Así lo refleja una encuesta de Raisin publicada en agosto de 2026, que confirma una tendencia que lleva tiempo consolidándose en el mercado inmobiliario español.

El dato contrasta con otra cifra reveladora: según Fotocasa Research, el 61% de los españoles cree poco o nada probable recibir una vivienda en herencia a lo largo de su vida. La brecha entre expectativa y probabilidad real dibuja un mercado donde la propiedad depende cada vez más de la trayectoria familiar que de la capacidad de ahorro individual.

El peso creciente de las herencias en el mercado

Los números del propio mercado inmobiliario respaldan esta percepción. En el primer semestre de 2026, el 16% de los propietarios que pusieron una vivienda en venta declararon que el inmueble procedía de una herencia, el mismo porcentaje que en 2025 y por encima del 15% registrado en 2024.

Este incremento sostenido coincide con un máximo histórico: en 2025 se superaron las 208.000 transmisiones de vivienda por sucesión en España, según datos del INE recogidos por la prensa económica. Es la cifra más alta registrada hasta la fecha.

Un cambio en el perfil del comprador

La combinación de estos datos redefine el perfil del comprador de vivienda en España. Cada vez más personas acceden a la propiedad no a través de una hipoteca tradicional, sino heredando un inmueble familiar.

Esto tiene implicaciones directas para el mercado de sucesiones inmobiliarias:

Aumenta el volumen de viviendas heredadas que salen a la venta.
Se consolida la herencia como estrategia patrimonial dentro de las familias.
El acceso a la propiedad se concentra en quienes cuentan con patrimonio familiar previo.
Crece la relevancia de la planificación fiscal en torno a las sucesiones.

Fiscalidad y plazos que afectan a las herencias de vivienda

Quien recibe una vivienda en herencia debe tener en cuenta el marco fiscal del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. A nivel estatal existe una reducción del 95% del valor de la vivienda habitual, aunque sus requisitos y límites varían según la comunidad autónoma.

Diferencias autonómicas relevantes

El coste fiscal real de heredar una vivienda depende en gran medida del territorio. Algunas comunidades, como Madrid o Andalucía, aplican bonificaciones muy elevadas que reducen sustancialmente la carga tributaria.

En cambio, otras comunidades, como Cataluña, mantienen una fiscalidad más exigente. Además, la normativa suele exigir mantener la vivienda heredada durante un periodo determinado, que según el régimen aplicable puede oscilar entre 3, 5 y 10 años, por lo que conviene verificar el caso concreto antes de tomar decisiones.

Trámites previos a la venta

Para quienes planean vender una vivienda heredada, es necesario completar antes varios trámites: la aceptación de la herencia, la adjudicación del inmueble y la liquidación de los impuestos correspondientes. Estos pasos previos condicionan los plazos con los que el inmueble puede finalmente salir al mercado.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Para los propietarios que ya cuentan con un inmueble heredado o que prevén heredarlo, este contexto refuerza la importancia de la planificación sucesoria. La vivienda heredada se ha convertido en un activo patrimonial central, y su gestión fiscal y legal requiere anticipación.

Quienes buscan vender una vivienda heredada deben prever los trámites de aceptación y adjudicación antes de comercializarla, dado que el proceso puede alargar los plazos habituales de venta. Por su parte, quienes deciden conservarla deben valorar la fiscalidad autonómica aplicable y los requisitos de mantenimiento del inmueble.

En un mercado donde el acceso a la propiedad mediante compra resulta cada vez más difícil, la herencia gana peso como vía de entrada al mercado inmobiliario, lo que aumenta también la responsabilidad de gestionar correctamente estos procesos patrimoniales.