Gipuzkoa aplica ya topes de renta en zonas tensionadas

El Gobierno vasco ha declarado nuevos municipios como zonas de mercado residencial tensionado en Gipuzkoa, entre ellos Hernani, Tolosa y Lezo, según la declaración realizada en enero de 2026. La medida se suma a la ya vigente en otras localidades del territorio y amplía la aplicación de topes de renta e índices de referencia a más contratos de alquiler.

En Gipuzkoa hay actualmente 30.470 contratos de alquiler vigentes, de los cuales 18.057 corresponden a municipios ya declarados zona tensionada, según los datos recogidos por Noticias de Gipuzkoa. De ellos, 8.019 contratos vencen en 2026 por haber sido firmados en 2021, pero el Ejecutivo vasco asegura que quedarán protegidos por prórrogas extraordinarias vinculadas a la declaración de zona tensionada.

Desde el último trimestre de 2025 se aplican en Gipuzkoa índices de referencia para grandes tenedores y nuevos contratos en las zonas afectadas. En julio de 2026 se constató que los nuevos alquileres bajaban un 3,5% tras la entrada en vigor de estos topes en las principales localidades del territorio.

Rentas al alza pese a los topes

La renta media de las fianzas constituidas en el segundo trimestre de 2025 se situó en 890,1 euros, un 3,5% más que el trimestre anterior y un 5,6% más que un año antes. El contraste entre esta subida y el descenso registrado después en los nuevos contratos de 2026 refleja el efecto progresivo de las medidas de contención sobre el mercado.

El Gobierno vasco ha habilitado además un buzón de denuncias para comunicar incumplimientos de la limitación de precios y otros fraudes detectados en las zonas tensionadas. El Ejecutivo prevé seguir ampliando la cobertura territorial de estas zonas a lo largo de 2026.

Incentivo fiscal para quien alquila en zona tensionada

La ayuda fiscal foral por alquilar vivienda en zona tensionada benefició a 25.153 declarantes, con una bonificación total de 17,86 millones de euros en el IRPF. Este incentivo busca compensar a los propietarios que mantienen sus pisos en alquiler dentro del marco regulado, en un contexto en el que parte de la oferta se está desplazando hacia alquileres de corta duración o temporales, al margen de estas limitaciones.

La Ley estatal de Vivienda permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado y aplicar medidas de contención de rentas, incluidas prórrogas extraordinarias de hasta tres años para vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos legales y no concurra ninguna excepción tasada.

¿Qué significa esto para los propietarios?

En los municipios declarados zona tensionada, el margen para fijar la renta queda limitado por los índices de referencia, y los contratos que vencen pueden prorrogarse de forma extraordinaria si el inquilino cumple los requisitos. A cambio, alquilar dentro de este marco regulado da acceso a bonificaciones fiscales en el IRPF. Los propietarios que operen en estas zonas deben revisar si su municipio está incluido y anticipar el efecto de estas medidas antes de renovar o firmar nuevos contratos.