Entra en vigor el decreto de vivienda: topes y prórrogas

El nuevo decreto de vivienda entró en vigor el 8 de octubre de 2026, un día después de su publicación en el BOE. El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre dos reales decretos-ley: el primero, sobre función social de la vivienda y oferta asequible, rige desde ahora; el segundo, sobre estabilidad de contratos, está previsto para el 15 de noviembre.

Prórroga extraordinaria y topes de renta

Los contratos de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prolongarse hasta dos años, por anualidades. La prórroga no es automática: debe pedirla el inquilino, que tiene que estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.

En cuanto a la actualización de rentas, hasta el 31 de diciembre de 2027 el límite es del 0 % si la renta supera el máximo del índice estatal de referencia. Si no lo supera, la subida máxima es del 2 %.

Grandes tenedores y compras por debajo de mercado

Se considera gran tenedor a quien posea más de 10 viviendas, o cinco o más en una zona declarada tensionada. Hasta el 31 de diciembre de 2030, determinadas entidades y grandes tenedores no podrán comprar viviendas por menos del 70 % del valor de mercado, que deberá acreditarse con una tasación independiente.

Este límite se amplía respecto al plazo anterior, que terminaba en 2028. Además, deja de dirigirse solo a los llamados fondos buitre y alcanza también a determinadas sociedades, fondos y entidades que compren carteras de créditos impagados.

Desahucios y financiación pública

Se mantiene hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el arrendador sea una empresa dedicada a la adquisición especulativa de edificios residenciales.

El paquete crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, con 400 millones de euros iniciales, y anuncia una línea de préstamos de hasta 10.000 millones de euros, con créditos de hasta 50.000 euros a interés cero para compradores de primera vivienda. También incorpora medidas sobre alquiler de temporada y habitaciones, fiscalidad, vivienda pública y construcción industrializada.

Los reales decretos-ley deben ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso, ya que las Cortes están disueltas tras la convocatoria electoral.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Los arrendadores particulares deben revisar la fecha de vencimiento de cada contrato y calcular la actualización de renta dentro de los nuevos topes, sin aplicar libremente la subida pactada. Conviene guardar el historial de pagos de al menos ocho meses, las comunicaciones del inquilino y, en compras, la tasación independiente. Las restricciones de compra afectan sobre todo a grandes tenedores y entidades, pero los límites de renta y las prórrogas pueden alcanzar a cualquier contrato que encaje en los supuestos.