El IPC del 4,9% duplica al IRAV y limita la subida al 2%

El IPC subió un 4,9% interanual en septiembre de 2026, seis décimas más que en agosto y su nivel más alto desde febrero de 2023, mientras que el IRAV, el índice que sirve de referencia para actualizar los alquileres, se quedó en el 2,54%. La inflación general supera así en 2,36 puntos porcentuales al índice de vivienda y es casi dos veces mayor, según los últimos datos publicados.

El IRAV, que se publica desde noviembre de 2024, marcó en septiembre su máximo desde su creación. Se calcula tomando el menor valor entre varias medidas de IPC e inflación subyacente, con un parámetro moderador, lo que explica que crezca bastante por debajo de la inflación general. La rúbrica de alquiler de vivienda dentro del IPC avanzó en torno al 2,5%-2,6%.

Nuevo tope desde el 8 de octubre

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, convierte el IRAV en el límite máximo de las actualizaciones anuales de los contratos de vivienda. La medida alcanza también a los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, que hasta ahora podían estar ligados contractualmente al IPC.

Para las actualizaciones que se produzcan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si las partes no pactan otra cosa, la subida no podrá superar el 2%. Si la renta ya excede el límite máximo del sistema estatal de referencia de precios del alquiler, no procede ningún incremento. El régimen anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, quedó derogado al no ser convalidado.

Lo que supone en euros

En un alquiler de 1.000 euros mensuales, trasladar el 4,9% de inflación llevaría la renta a 1.049 euros. Con el tope del 2%, el máximo sin nuevo pacto es de 1.020 euros; con el IRAV del 2,54%, cuando resulte aplicable y no opere un límite inferior, sería de 1.025,40 euros. La diferencia frente al IPC ronda los 29 euros al mes por cada 1.000 euros de renta.

La actualización solo es posible si el contrato incluye una cláusula en ese sentido, y debe notificarse al inquilino. Solo es exigible desde el mes siguiente a la comunicación, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos. No permite fijar libremente la renta a precio de mercado durante la vigencia del contrato.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Los arrendadores con contratos vigentes pierden poder adquisitivo mientras sus costes crecen por encima del límite legal. Antes de aplicar cualquier subida conviene revisar la fecha del contrato, la cláusula pactada y el techo estatal aplicable, y dejar documentado el índice y el cálculo utilizados en la notificación.