Fondo buitre: veto a compras con descuento superior al 30%

El Gobierno aprobó en el Consejo de Ministros del 29 de septiembre de 2026 un real decreto-ley que restringe hasta el 31 de diciembre de 2028 la compra de vivienda por parte de las entidades que encajen en su definición de fondo buitre. La norma no prohíbe de forma general la inversión de estos actores, sino que fija un filtro económico y funcional para determinadas operaciones.

El criterio central es el precio. Según la información publicada por elperiodico.com, se considera compra especulativa la adquisición con un descuento superior al 30% sobre el valor de tasación de mercado. Dicho de otro modo, un fondo buitre solo podrá comprar libremente si paga al menos el 70% de la tasación.

El ejemplo citado: una vivienda tasada en 200.000 euros podría adquirirse si el comprador abona 140.000 euros o más.

Hay una vía para comprar por debajo de ese umbral. La entidad puede hacerlo si destina el inmueble durante un mínimo de cinco años al alquiler o a la venta de vivienda habitual a precio asequible o social.

El texto busca así frenar las compras orientadas a la máxima rentabilidad y no al uso residencial, y no tanto limitar la actividad inversora en sí.

Una definición que sigue en disputa

El punto más delicado es quién queda dentro del perímetro de fondo buitre. La expresión es una etiqueta mediática y no una categoría jurídica cerrada. El Diccionario panhispánico del español jurídico la define como un fondo de inversión de alto riesgo que aprovecha oportunidades de mercado.

El debate político y jurídico gira en torno a hasta dónde llega esa definición y qué operaciones afecta, sobre todo si se liga a la expectativa de plusvalía. Una redacción amplia podría alcanzar a sociedades pequeñas y a inversores que no responden al perfil de gran fondo.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Si vendes a una sociedad o fondo con actividad inmobiliaria, la operación podría quedar bloqueada o condicionada cuando el precio esté por debajo del 70% de la tasación y el comprador entre en el ámbito del decreto. Los compradores que acepten mantener la vivienda cinco años en alquiler asequible o como residencia habitual tendrán más margen para cerrar tratos con descuento. Antes de negociar con un comprador institucional, conviene comprobar su encaje en la norma y el destino que dará al inmueble.