El Banco de España alerta de los efectos de topar alquileres

El Banco de España ha advertido de que mantener controles prolongados sobre los precios del alquiler puede reducir la oferta de vivienda y perjudicar a la economía. La advertencia, recogida por El Español el 10 de octubre de 2026, llega en pleno debate sobre nuevos topes de renta y sobre el papel de los incentivos fiscales a los propietarios.

El supervisor ya ha señalado en análisis anteriores los riesgos de este tipo de medidas: menos viviendas disponibles en el mercado de alquiler de larga duración, desplazamiento de inmuebles hacia el alquiler temporal o turístico y una asignación menos eficiente del parque existente. Se trata de una valoración económica, no de una decisión que modifique las normas en vigor.

El marco que rige hoy para los arrendadores

La base legal sigue siendo la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, junto con la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para los contratos de vivienda habitual firmados después del 26 de mayo de 2023, la actualización anual de la renta se calcula con el IRAV, el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, que publica el INE. Antes se aplicó un límite extraordinario del 3% durante 2024.

En las zonas de mercado residencial tensionado, los nuevos contratos tienen restricciones adicionales: como regla general, el arrendador no puede superar la última renta actualizada del contrato anterior. Para determinados grandes tenedores opera además el índice estatal de precios de referencia. La limitación no se aplica automáticamente en todo el país: el municipio debe haber sido declarado zona tensionada.

La misma ley elevó las reducciones del IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. La reducción general es del 50% y puede llegar al 60%, 70% o 90% cuando se cumplen condiciones concretas, como rehabilitar la vivienda, alquilarla a jóvenes, ubicarla en zona tensionada o bajar la renta.

La duración mínima ordinaria de los contratos es de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si es persona jurídica, con prórroga legal posterior de hasta 3 años.

¿Qué significa esto para los propietarios?

La advertencia del Banco de España indica la dirección del debate, pero no cambia por sí sola las reglas aplicables a un contrato. El propietario debe comprobar la fecha de su contrato, si existe cláusula de actualización pactada, qué índice corresponde y si el municipio está declarado zona tensionada. Conviene conservar contrato anterior, notificaciones de actualización y justificantes de rehabilitación o de los requisitos que dan derecho a las reducciones del IRPF.