Contrato de alquiler: cambio en septiembre de 2026

Qué cambia realmente en el contrato de alquiler

No existe una reforma general de la LAU que entre en vigor en septiembre y modifique de raíz el contrato de alquiler. Lo que sí ocurre cada año por estas fechas es la actualización anual de la renta, un mecanismo ya recogido en la ley y que en septiembre afecta a los contratos cuyo aniversario cae en ese mes.

La confusión sobre el cambio de septiembre

Parte de la cobertura mediática ha presentado esta actualización como una novedad drástica, pero se trata de un procedimiento ya vigente. La diferencia real para muchos contratos está en el índice de referencia utilizado, no en una nueva ley de contratos que entre en vigor ese mes.

El papel del IRAV desde 2023

Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la actualización de renta se realiza con el IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Alquileres), en aplicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. El último dato de este índice citado para las revisiones de septiembre de 2026 es del 2,49%, correspondiente a julio de 2026.

Cómo funciona la actualización de renta según la LAU

El artículo 18 de la LAU establece que la renta solo puede actualizarse una vez al año, en la fecha que figure en el contrato. Si el contrato no incluye una cláusula de actualización expresa, el propietario no puede aplicar ninguna subida, con independencia del índice que esté en vigor.

Requisitos de notificación al inquilino

Para que la subida sea válida, el arrendador debe cumplir varios requisitos:

Notificar la nueva renta con al menos un mes de antelación a la fecha de efecto.
Aplicar únicamente el índice pactado en el contrato (IRAV u otro, según la fecha de firma).
Respetar la periodicidad anual, sin poder actualizar más de una vez por año.
Documentar la comunicación para evitar disputas posteriores con el inquilino.

Si el propietario no notifica dentro de ese plazo, pierde la posibilidad de aplicar la subida correspondiente a ese periodo anual.

Contratos anteriores a mayo de 2023

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 no quedan sujetos automáticamente al IRAV. En estos casos, el índice de actualización aplicable depende de lo pactado en cada contrato, por lo que conviene revisar la cláusula específica antes de comunicar cualquier subida.

Duración y prórroga del alquiler

Más allá de la actualización de renta, la LAU mantiene sin cambios el régimen de prórroga obligatoria del contrato de alquiler. Si el arrendador es persona física, la prórroga obligatoria llega hasta 5 años; si es persona jurídica, hasta 7 años. Este plazo protege la permanencia del inquilino salvo que concurra alguna causa legal de resolución del contrato.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Para los propietarios con contratos que cumplen aniversario en septiembre, lo relevante es identificar qué índice corresponde según la fecha de firma: IRAV desde el 26 de mayo de 2023, u otro pactado en contratos anteriores. Aplicar un índice incorrecto o notificar fuera de plazo puede invalidar la subida de ese año.

Conviene revisar cada contrato individualmente, calcular la actualización con el índice correcto y enviar la comunicación al inquilino con margen suficiente antes de la fecha de efecto. La prórroga legal de 5 o 7 años sigue vigente y no se ve alterada por esta actualización anual de renta.