Cádiz: las licencias de local a vivienda se multiplican por cinco

Las licencias para transformar locales comerciales y oficinas en viviendas en Cádiz han pasado de 7 en el periodo comprendido entre el 1 de septiembre de 2024 y el 31 de agosto de 2025 a 34 concedidas o en tramitación entre septiembre de 2025 y agosto de 2026. El incremento equivale a unas 4,9 veces la cifra anterior, un 386 % más, según los datos publicados por Andalucía Información.

Entre los expedientes figura el de un local en la plaza Tres Carabelas, 1, que se convertirá en cuatro viviendas. Otras informaciones sitúan en más de 45 los locales y oficinas transformados en vivienda en dos años, un recuento que no coincide con el de las 34 licencias del último periodo.

El cambio en el PGOU detrás del repunte

El factor urbanístico principal es la modificación puntual del PGOU de Cádiz para reducir los ejes comerciales de la ciudad. Su aprobación inicial se produjo en junio de 2025 y la definitiva, en febrero de 2026. Con ella se amplían las zonas y los supuestos en los que determinados bajos y oficinas pueden destinarse a uso residencial.

El cambio no autoriza de forma automática cualquier conversión. Siguen siendo decisivos el planeamiento aplicable a cada parcela, la protección del edificio, sobre todo en el casco histórico, y las condiciones de habitabilidad.

Licencia municipal y requisitos técnicos

En Andalucía rige la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA). Cuando la operación aumenta el número de viviendas, como ocurre al convertir un local, hace falta licencia urbanística municipal: la declaración responsable no basta. La información jurídica consultada cita un plazo máximo de tres meses para que el Ayuntamiento resuelva, contados desde la presentación de la documentación completa y sin contar suspensiones ni requerimientos.

El proyecto debe cumplir el Código Técnico de la Edificación: superficie y altura libre suficientes, iluminación y ventilación natural, accesibilidad, evacuación, aislamiento acústico, salubridad y eficiencia energética. Si la obra afecta a fachada, estructura o instalaciones comunes, además requiere el visto bueno de la comunidad de propietarios, y conviene revisar antes el título constitutivo y los estatutos.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Un local sin demanda comercial puede ganar valor si el uso residencial es admisible, pero solo si la licencia se obtiene. Antes de comprar o proyectar obras conviene pedir al Ayuntamiento un informe de compatibilidad urbanística y revisar la ficha del inmueble y los estatutos de la comunidad. Para estimar cuánto vale hoy un inmueble de este tipo, sirve una valoración de mercado previa.