Aval ICO primera vivienda: 10 años de residencia obligada

El aval del ICO para la compra de la primera vivienda exige que el inmueble siga siendo la residencia habitual y permanente del comprador durante los 10 años de vigencia de la garantía, una condición que afecta a quien piense vender o alquilar en ese plazo. La cifra de 50.000 euros que circula en los medios no es un préstamo público: es el importe orientativo que cubriría un aval del 20 % sobre una hipoteca de 250.000 euros.

La Línea de Avales ICO, dotada con hasta 2.500 millones de euros, no entrega dinero al comprador. El Estado respalda ante el banco una parte de la hipoteca, lo que permite financiar hasta el 100 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. El comprador sigue respondiendo de toda la deuda.

Quién puede acogerse y con qué cobertura

Pueden solicitarlo los menores de 36 años en el momento de la firma —ningún comprador puede superar ese límite— y las familias con menores a cargo, sin límite de edad. Deben acreditar residencia legal y continuada en España durante los 2 años anteriores a la solicitud, y la vivienda ha de ser su primera vivienda, situada en España.

El aval cubre hasta el 20 % del préstamo y llega al 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. Se mantiene durante los primeros 10 años de la hipoteca, aunque el plazo total del préstamo sea mayor.

Qué ocurre si se vende o se alquila

La obligación de residencia habitual no es una prohibición general de vender o alquilar, sino una condición ligada al uso de la vivienda mientras el aval esté activo. El alquiler solo se admite cuando existan circunstancias que hagan necesario cambiar de vivienda. Convertir el inmueble en una vivienda de inversión durante esos 10 años incumpliría el requisito.

Una venta dentro de ese periodo puede exigir la cancelación o regularización del aval con la entidad financiera. Y si el precio de venta no cubre el saldo pendiente, el prestatario responde de la diferencia: el aval protege al banco, no al propietario.

Sobre el precio, las fuentes oficiales confirman límites máximos de compra por comunidad autónoma como requisito de acceso al programa. No consta una regla estatal que fije un precio máximo de reventa durante toda la vida del inmueble; cualquier restricción de ese tipo tendría que figurar en el convenio aplicable, la escritura o las condiciones del banco.

Normativa y calendario

La regulación básica se publicó en el BOE mediante la Resolución de 5 de mayo de 2024. Para operaciones formalizadas hasta el 18 de junio de 2026, el ICO fijó un límite de ingresos de 4,5 veces el IPREM. Desde el 19 de junio de 2026, el ICO aplica un criterio vinculado al IPREM de la provincia donde se compra.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Quien compre con este aval debe revisar la escritura hipotecaria y el contrato del aval antes de firmar: ahí constan las obligaciones sobre residencia, alquiler y venta anticipada, y las consecuencias de incumplirlas. Para un inversor que busque alquilar la vivienda poco después de comprarla, esta vía de financiación no encaja durante la primera década.