Alquileres: máximo 2% de subida y 0% sobre el límite hasta 2027

El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, limita de forma extraordinaria la actualización anual de la renta en los alquileres de vivienda desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027. El abogado Alberto Sánchez resumía el efecto en declaraciones recogidas por El Economista: "Muchos contratos de alquiler no podrán subir nada, ni un euro". La afirmación es cierta solo para una parte de los contratos.

La norma distingue tres situaciones. Si el contrato incluye cláusula de actualización y propietario e inquilino no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida anual no puede superar el 2%. Si la renta ya supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia aplicable, no procede actualización alguna: 0%. Y en los contratos sin pacto expreso de actualización, la renta no se revisa mientras dure el contrato.

Un porcentaje distinto del 2% solo puede salir de un acuerdo entre las partes, dentro de los límites legales. La limitación afecta a las revisiones de contratos ya existentes; no equivale a congelar el precio de los contratos nuevos.

Cómo se aplica en la práctica

La revisión solo puede hacerse en la fecha en que se cumple cada anualidad del contrato, conforme al artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No cabe exigirla con carácter retroactivo.

Un ejemplo con cifras: en un alquiler de 1.000 euros sin nuevo acuerdo, el máximo ordinario sería de 1.020 euros. Si esos 1.000 euros ya superan el límite máximo del índice de referencia aplicable, la renta se queda en 1.000 euros. Y si el contrato no recoge cláusula de actualización, tampoco hay incremento durante su vigencia.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, sigue siendo la referencia para las viviendas en zonas de mercado residencial tensionado y para los límites de los nuevos contratos.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Antes de enviar una notificación de actualización conviene comprobar la fecha de aniversario del contrato, si existe cláusula expresa, qué índice o método prevé y si la renta resultante supera el límite de referencia de la vivienda. Una subida unilateral por encima del 2% no es exigible mientras el inquilino no acepte otro pacto. Para quienes tienen contratos con índices más altos, el efecto sobre los ingresos se notará en cada aniversario hasta finales de 2027.