Alquileres de septiembre 2026: el límite con el nuevo índice

Dos índices, un mismo mes de revisión

Si eres propietario y tu contrato de alquiler toca actualización en septiembre, lo primero que debes identificar es qué índice le corresponde. No existe un porcentaje único para todos los alquileres: el criterio determinante es la fecha de firma del contrato, con el 26 de mayo de 2023 como fecha de corte establecida por la Ley de Vivienda.

Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: se actualizan con el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado mensualmente por el INE. Para septiembre de 2026, el tope es 2,49%.
Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: siguen vinculados al IPC general. La referencia divulgada para septiembre de 2026, correspondiente al dato de julio, es 3,6%.

Es importante señalar que el tope extraordinario del 2%, aplicado en periodos anteriores como medida de contención, ya no es el límite vigente para las revisiones de septiembre. Aplicarlo por inercia sería un error que podría generar reclamaciones.

Cómo calcular el tope aplicable paso a paso

Revisa el contrato: localiza la cláusula de actualización de renta y comprueba si permite subida y con qué referencia (IPC, IRAV o pacto específico).
Verifica la fecha de firma: si es posterior al 26/05/2023, aplica IRAV; si es anterior, aplica IPC salvo pacto distinto.
Aplica el porcentaje correspondiente sobre la renta actual, sin redondeos arbitrarios.
Documenta el cálculo con la fecha del contrato, el índice usado y la fuente oficial (INE).

Ejemplos numéricos habituales

Contrato firmado en 2024, renta de 800 €/mes: se aplica IRAV al 2,49%. Subida: 19,92 €. Nueva renta: 819,92 €.
Contrato firmado en 2021, renta de 900 €/mes: se aplica IPC al 3,6%. Subida: 32,40 €. Nueva renta: 932,40 €.
Contrato firmado en junio de 2023, renta de 650 €/mes: se aplica IRAV al 2,49%. Subida: 16,19 €. Nueva renta: 666,19 €.

Estos ejemplos muestran la diferencia relevante entre ambos índices: un mismo tipo de vivienda puede tener subidas distintas según el momento de la firma, aunque la revisión se produzca en el mismo mes.

Cláusulas de la LAU a revisar antes de notificar

Antes de comunicar cualquier subida, comprueba en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el propio contrato:

Si existe cláusula de actualización explícita (sin ella, no cabe subida automática).
Si el contrato remite expresamente al IPC o al IRAV, o si guarda silencio y debe aplicarse el régimen legal supletorio.
La periodicidad pactada (anual es lo habitual, pero conviene confirmarlo).
Si hay pactos adicionales (mejoras, obras, servicios) que puedan afectar al cálculo final.

Comunicación formal al inquilino

La LAU exige notificar la actualización de forma fehaciente. Recomendaciones prácticas:

Envía la notificación por burofax o correo certificado, con acuse de recibo.
Indica claramente: renta actual, índice aplicado, porcentaje, nueva renta y fecha de efecto.
Adjunta la referencia oficial del índice (INE) como respaldo documental.

Plantilla básica de notificación:

Por la presente, le comunico que, conforme a la cláusula de actualización de renta del contrato de arrendamiento de fecha [fecha], y de acuerdo con el [IRAV/IPC] correspondiente a [mes/año], la renta mensual se actualiza desde [renta actual] € a [nueva renta] €, con efectos desde el [fecha de efecto]. El porcentaje aplicado ([2,49%/3,6%]) corresponde al índice oficial publicado por el INE.

Riesgos de aplicar subidas fuera de ley

Imponer un porcentaje superior al que corresponde por índice —o usar el antiguo tope del 2% cuando ya no es aplicable— puede derivar en:

Reclamaciones del inquilino ante la falta de fundamento legal de la subida.
Nulidad de la actualización, obligando a devolver cantidades cobradas de más.
Conflictos judiciales que generan costes y desgaste innecesarios.

Por ello, conviene guardar constancia del cálculo, la fuente del índice y la notificación enviada, como respaldo documental ante cualquier disputa.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Para los propietarios, la revisión de septiembre exige un ejercicio de precisión: identificar la fecha del contrato, aplicar el índice correcto —IRAV al 2,49% o IPC al 3,6%— y comunicar la subida de forma fehaciente y documentada. El antiguo tope del 2% queda descartado como referencia para este mes, y actuar sin verificar el índice aplicable expone a reclamaciones evitables. Una revisión bien calculada y bien notificada protege tanto el rendimiento del alquiler como la seguridad jurídica del contrato.