Rentabilidad del alquiler: hasta el 8% en julio por escasez

La rentabilidad del alquiler vuelve a situarse en el centro del debate inmobiliario. Según el último informe de pisos.com recogido por El Economista, la rentabilidad bruta de la vivienda destinada al alquiler alcanzó el 8% en julio de 2026, impulsada por una oferta de pisos disponibles cada vez más escasa frente a una demanda que no cede.

Cifras dispares según la fuente consultada

No todos los informes coinciden en el nivel exacto de rentabilidad, aunque todos apuntan en la misma dirección: el alquiler sigue siendo un activo rentable en España, especialmente donde el precio de compra se mantiene contenido.

Lo que dice idealista

Idealista situó la rentabilidad bruta media en el 6,5% durante el segundo trimestre de 2026, por debajo del 7,2% registrado en primavera de 2025. Una actualización previa, de abril de 2026, ya había rebajado el indicador al 6,7% frente al 7,3% del invierno anterior.

Lo que confirma Expansión

Expansión, por su parte, coincidió en julio con una rentabilidad bruta media del 6,5% para el segundo trimestre, aunque matizó que varias capitales españolas superan con holgura el 7% de retorno bruto anual.

La diferencia entre el 8% de pisos.com y el 6,5%-6,7% de idealista y Expansión sugiere metodologías distintas o un cálculo agregado sobre mercados concretos, más que un salto generalizado de la rentabilidad media nacional.

Las ciudades donde más renta el alquiler

Más allá de la cifra nacional, lo relevante para un inversor es dónde se concentran los mejores retornos. Varios rankings de 2026 coinciden en señalar a un grupo reducido de capitales de provincia como las plazas más atractivas.

Ciudades con rentabilidad por encima del 7%

Entre las localidades más beneficiadas por la combinación de precios de compra moderados y fuerte demanda de alquiler destacan:

• Murcia, con rentabilidades que oscilan entre el 7,4% y el 7,5% según la medición
• Lleida, con cifras de hasta el 7,5%
• Segovia, en torno al 7,3%
• Zamora, con un 7,2%
• Castellón de la Plana y Huelva, ambas cercanas al 7,0%

Estas ciudades comparten un patrón: el precio de la vivienda sigue siendo relativamente asequible en comparación con los ingresos que genera el alquiler, lo que eleva el porcentaje de retorno bruto para el propietario.

El otro extremo: mercados caros y menos rentables

En el lado opuesto se sitúa San Sebastián, que aparece de forma recurrente en 2026 como una de las ciudades menos rentables para el alquiler, con retornos brutos de entre el 3,3% y el 3,5%. El motivo es el inverso al de las plazas más rentables: el precio de compra es tan elevado que, aunque las rentas de alquiler también lo sean, el porcentaje de retorno se diluye.

¿Qué significa esto para los propietarios?

Para quien ya tiene una vivienda en alquiler o se plantea invertir, el mensaje de fondo es claro: la rentabilidad media nacional no cuenta toda la historia. La escasez de oferta está tensionando los precios de alquiler en muchas ciudades, pero el efecto sobre la rentabilidad bruta depende sobre todo del precio de compra de partida.

Ciudades como Murcia, Lleida, Segovia, Zamora, Castellón o Huelva ofrecen hoy un equilibrio más favorable entre coste de adquisición e ingresos por alquiler que grandes capitales o plazas turísticas caras. En cambio, en mercados con precios de compra muy elevados, como San Sebastián, la rentabilidad bruta se mantiene estructuralmente más baja, incluso en un contexto de demanda fuerte.

Para el propietario particular, la decisión de mantener, vender o invertir en una nueva vivienda de alquiler debería basarse en el dato local y no en la media nacional, ya que la dispersión entre ciudades es notable y puede marcar varios puntos porcentuales de diferencia en la rentabilidad final.