Presión fiscal vivienda: España, cuarto país de Europa

España ocupa el cuarto puesto en Europa en cuanto a presión fiscal sobre la vivienda, según advierten destacados expertos en fiscalidad inmobiliaria. El sector reclama con urgencia una reforma que alivie las cargas tributarias que soportan propietarios y arrendadores, y que, a su juicio, desincentivan tanto la inversión como la oferta de vivienda en alquiler.

Presión fiscal vivienda: una carga difícil de sostener

España destina una parte significativamente mayor de su economía a impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria en comparación con la mayoría de sus socios europeos. Según los datos manejados por los expertos, solo tres países de la Unión Europea superan a España en esta categoría.

Esta situación afecta directamente al bolsillo de millones de propietarios y arrendadores que, año tras año, deben hacer frente a una acumulación de tributos que incide en cada fase del ciclo de la vivienda: desde la compra hasta la venta, pasando por el mantenimiento y el arrendamiento.

Los principales impuestos señalados por los especialistas son:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): gestionado por los ayuntamientos y con una presión creciente en grandes municipios.
• IRPF: los rendimientos del capital inmobiliario tributan como renta, con tipos que pueden alcanzar el 47% en algunas comunidades autónomas.
• Plusvalía municipal: el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, cuya reforma en 2021 no ha eliminado la controversia sobre su aplicación.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): aplicable en la compraventa de vivienda de segunda mano, con tipos distintos según la comunidad autónoma.
• Impuesto sobre el Patrimonio: que en algunas regiones grava de forma significativa a quienes poseen un patrimonio inmobiliario elevado.

Qué piden los expertos fiscales

Los especialistas consultados coinciden en que el sistema tributario español aplica una doble, e incluso triple, imposición sobre la vivienda. Un mismo inmueble puede estar sujeto simultáneamente al IBI, al IRPF por rendimientos imputados —aunque no esté alquilado— y al impuesto de patrimonio.

Entre las medidas que el sector reclama destacan:

• Reducir los tipos impositivos del IRPF aplicables a los rendimientos del alquiler.
• Revisar y homogeneizar el IBI para evitar disparidades excesivas entre municipios.
• Ampliar las deducciones fiscales para propietarios que rehabiliten sus inmuebles o mejoren su eficiencia energética.
• Eliminar la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF para viviendas vacías no alquiladas, considerada una penalización injusta.
• Reformar la plusvalía municipal para que refleje con mayor precisión la ganancia real obtenida.

El impacto sobre los arrendadores

La elevada presión fiscal sobre la vivienda tiene consecuencias directas sobre el mercado del alquiler. Muchos propietarios optan por mantener sus inmuebles vacíos o venderlos antes que arrendarlos, al considerar que la rentabilidad neta —una vez descontados impuestos, gastos de comunidad, seguros y posibles periodos de impago— no justifica el riesgo.

Esta retirada de oferta privada del mercado del alquiler contribuye, según los expertos, al encarecimiento de los precios para los inquilinos. La paradoja es evidente: las políticas fiscales pensadas para recaudar más terminan reduciendo la oferta y presionando al alza los precios.

Una comparativa europea que incomoda

El hecho de que España sea el cuarto país de Europa con mayor presión fiscal sobre la vivienda sitúa al país en una posición difícil de defender ante inversores nacionales e internacionales. En un contexto en el que el acceso a la vivienda es ya de por sí un problema estructural, añadir una elevada carga impositiva sobre los propietarios y arrendadores genera un efecto disuasorio sobre la inversión privada en el sector.

Países como Alemania o Francia, con mercados de alquiler más desarrollados, aplican sistemas fiscales que permiten mayores deducciones y una tributación más predecible para los inversores inmobiliarios.

Qué pueden hacer los propietarios ahora

Mientras se producen los cambios legislativos que el sector reclama, los propietarios y arrendadores pueden adoptar medidas para optimizar su situación fiscal dentro del marco legal vigente:

• Aplicar todas las deducciones disponibles en el IRPF: intereses de préstamos, gastos de reparación, seguros, comunidad y amortización del inmueble.
• Beneficiarse de la reducción del 60% (o del 90% en zonas tensionadas bajo la Ley de Vivienda) sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.
• Consultar con un asesor fiscal especializado en inmobiliario para identificar deducciones autonómicas aplicables.
• Valorar la constitución de una sociedad patrimonial si el volumen de inmuebles lo justifica, aunque siempre con análisis previo de costes y beneficios.

La demanda de los expertos es clara: reducir la presión fiscal sobre la vivienda no solo beneficia a propietarios y arrendadores, sino que puede ser la palanca que reactive la oferta de alquiler y contribuya a equilibrar un mercado residencial cada vez más tensionado en España.