Análisis inmobiliario: rentabilidad y valoración | SmartLandlord

ImmoCheck: desde el análisis de la operación hasta la incorporación del inmueble

En la página de bienvenida, ImmoCheck ofrece dos opciones claras, dependiendo de lo que tenga previsto. Con la opción «Análisis inmobiliario», iniciará un proceso guiado de seis pasos para la toma de decisiones de compra: Introduce los datos del inmueble y el precio de compra, deja que el sistema calcule automáticamente los gastos adicionales relacionados con la compra según el estado federado, configura uno o varios préstamos, incluyendo el tipo de interés, la amortización y el período de fijación del tipo de interés, define tus ajustes fiscales y de amortización, introduce hipótesis sobre la evolución del valor y del alquiler y, por último, registra el alquiler esperado, los gastos de funcionamiento, las reservas y el riesgo de impago del alquiler. Para agilizar el registro de datos, dispone de la carga de archivos PDF, la introducción de texto libre y Magic Fill: la IA rellena muchos campos automáticamente en función de sus entradas.

Con la opción «Añadir propiedad», se accede a un flujo de trabajo de alquiler más ágil, optimizado específicamente para las unidades que ya forman parte de su cartera: se introducen los datos más importantes de la propiedad, las características del equipamiento, los ingresos por alquiler reales y los gastos de mantenimiento mensuales corrientes, y, opcionalmente, se puede indicar que la propiedad ya está totalmente pagada. Además, mediante la importación de carteras, se pueden incorporar varios inmuebles a la vez a través de CSV o Excel. En ambos casos, se crea un conjunto de datos de inmuebles claramente estructurado que se puede utilizar directamente en paneles de control, vistas de cartera, simulaciones de escenarios y otros análisis, y que se actualiza de forma continua.

Para la transferencia automática de datos puede subir un resumen en formato PDF (máx. 10 MB). La IA extraerá automáticamente de él los datos correspondientes a los tres primeros apartados: precio de venta, superficie habitable, año de construcción, dirección y características del inmueble. Una vez completados los tres primeros capítulos, estará disponible la función «Relleno automático», que sugiere valores plausibles para los campos restantes basándose en los datos ya introducidos y en los valores de referencia del mercado. Las sugerencias sirven como orientación y deben revisarse.

El análisis arroja los siguientes ratios calculados:

• Flujo de caja antes y después de impuestos, calculado mensualmente y anualmente. El cálculo tiene en cuenta los ingresos por alquiler, los gastos de gestión, los pagos de intereses, las reservas y los efectos fiscales.
• Rendimiento bruto del alquiler y factor de alquiler, con una comparación respecto a los valores de referencia. Podrá ver cómo se sitúa su inmueble en comparación con el mercado.
• Rentabilidad sobre el capital propio, teniendo en cuenta el capital invertido y la financiación externa.
• Aumento del patrimonio gracias a la amortización y a la revalorización prevista.
• Situación fiscal con indicación de la carga fiscal o la devolución de impuestos, así como de la amortización anual.

Los diagramas de desarrollo son gráficos interactivos que muestran la evolución a lo largo de periodos seleccionables de 10, 30 o 50 años:

• La evolución del flujo de caja muestra cómo varía su superávit mensual a lo largo de los años, antes y después de impuestos.
• El gráfico patrimonial muestra la acumulación resultante de la amortización y la revalorización.
• La evolución del servicio de la deuda desglosa los pagos de intereses y amortización a lo largo del plazo.
• El gráfico de amortización muestra la amortización anual y la evolución del valor contable.
• El análisis de salida calcula los ingresos previstos y la rentabilidad total para cada momento de venta posible.

Además, el formulario incluye calculadoras integradas para operaciones complejas: una calculadora del impuesto sobre bienes inmuebles calcula el importe mensual de dicho impuesto, la calculadora de intereses ayuda a estimar los tipos de interés habituales en el mercado, la calculadora de impuestos calcula su tipo impositivo marginal personal y la herramienta de verificación de la amortización especial (AfA) enlaza con una verificación externa de la validez.

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StandortCheck: análisis de ubicación con +12 criterios

El StandortCheck evalúa la calidad de una ubicación en dos ámbitos: factores socioeconómicos e infraestructuras. El resultado es una puntuación de 0 a 100 para cada categoría, así como una valoración global.

Para la evaluación socioeconómica, el sistema necesita una dirección completa con código postal y evalúa seis criterios:

• Tasa de desempleo en la localidad, en porcentaje. Cuanto más bajos sean los valores, mayor será la puntuación.
• Índice de criminalidad expresado como número de delitos por cada 100 000 habitantes.
• Renta media de los habitantes, expresada en valores anuales.
• Evolución de los ingresos como variación anual en porcentaje.
• El crecimiento demográfico como indicador del atractivo de una ubicación.
• La edad media como indicador de la estructura de edad.

Los datos proceden de estadísticas oficiales. Sin el código postal, la evaluación socioeconómica resulta limitada.

El análisis de infraestructuras se basa en datos en tiempo real y analiza seis ámbitos:

• Las conexiones de transporte público incluyen las paradas de autobús, tranvía, metro y tren de cercanías situadas en un radio determinado.
• Las conexiones de transporte de larga distancia evalúan la accesibilidad de las estaciones de tren, los aeropuertos y los accesos a las autopistas.
• Entre los centros educativos se incluyen colegios, universidades y centros de enseñanza superior cercanos.
• Las actividades de ocio incluyen parques, centros culturales, bibliotecas e instalaciones deportivas.
• La sección «Posibilidades de compra» evalúa la oferta de supermercados, farmacias y tiendas especializadas.
• La proximidad a las grandes ciudades se mide por la distancia a la metrópoli más cercana.

El sistema detecta automáticamente el tipo de localidad: gran ciudad (+100 000 habitantes), ciudad (entre 20 000 y 100 000) o zona rural (menos de 20 000). Según el tipo, se aplican diferentes radios de búsqueda y criterios de evaluación. En las zonas rurales, por ejemplo, se espera una menor densidad de transporte público que en las grandes ciudades.

En la configuración puede ajustar la ponderación de cada criterio. La suma debe ser siempre del 100 %: para el conjunto de los criterios socioeconómicos y para los criterios de infraestructura por tipo de emplazamiento. Además, para los criterios de infraestructura se pueden configurar el radio de búsqueda y el divisor de puntuación. Un divisor más pequeño permite alcanzar antes la puntuación máxima.

La página de resultados muestra tres fichas de puntuación: puntuación socioeconómica, puntuación de infraestructuras y puntuación global. Una tabla detallada enumera cada criterio con su valor calculado, su puntuación (0-10) y su ponderación. Un mapa muestra la ubicación analizada y en la vista detallada también está disponible Street View. La IA elabora un resumen textual con los puntos fuertes y débiles de la ubicación.

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EnergieCheck: analizar y optimizar el consumo energético

El EnergieCheck calcula la clase de eficiencia energética de un inmueble y señala las posibilidades de optimización. El análisis se basa en cuatro datos: superficie habitable, año de construcción, tipo de calefacción y consumo final de energía.

La superficie habitable incluye todas las habitaciones con calefacción expresada en metros cuadrados, sin contar el sótano, el garaje ni el balcón. El año de construcción influye en la clasificación energética, ya que los edificios más antiguos suelen tener un mayor consumo. En cuanto al tipo de calefacción, hay diez opciones entre las que elegir: gas, gasóleo, electricidad, calefacción urbana, bomba de calor, energía solar térmica, chimeneas individuales, plantas de cogeneración, biomasa, leña y carbón. Se pueden combinar varios tipos de calefacción. El consumo final de energía en kWh/(m²·a) puede introducirse directamente o calcularse automáticamente. Para el cálculo automático, introduzca el consumo real del año anterior, en la unidad correspondiente al tipo de calefacción (m³ de gas, litros de gasóleo, kWh de electricidad, etc.).

El análisis proporciona el consumo anual de energía para calefacción en kWh, los gastos estimados de calefacción anuales, el consumo por metro cuadrado, la clase de eficiencia energética (de A+ a H) y las emisiones de CO₂ en kg al año. Un gráfico de eficiencia muestra todas las clases, de la A+ a la H, con sus respectivos valores límite. Una marca indica en qué categoría se encuentra su vivienda. La comparación de referencia contrasta sus valores con los costes habituales de una vivienda nueva moderna y de una vivienda antigua típica.

En las clases de eficiencia B a H se muestran recomendaciones de optimización. Cada medida indica el potencial de ahorro en porcentaje, el ahorro anual, los costes de inversión estimados, el plazo de amortización, las ayudas disponibles y la reducción de CO₂. La comparación de sistemas de calefacción contrapone su sistema actual con una alternativa: podrá ver los costes anuales, las emisiones de CO₂ y la eficiencia de ambos sistemas. El simulador de rehabilitación permite combinar varias medidas (aislamiento del tejado, aislamiento de las paredes, sustitución de ventanas y cambio de la calefacción) y, mediante un control deslizante, ajustar el alcance de cada medida. El sistema calcula el ahorro total resultante, la nueva clase de eficiencia, el ahorro anual en costes y la reducción de CO₂.

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SzenarioCheck: simulación de «qué pasaría si...»

La simulación de escenarios calcula la evolución económica de un inmueble basándose en los datos que introduzca sobre alquiler, gastos, financiación e impuestos. Modifique los distintos parámetros y compruebe al instante cómo afectan los cambios al flujo de caja y a la rentabilidad. Compare hasta cinco escenarios e inmuebles en una tabla comparativa y exporte los resultados en formato PDF.

Para crear un escenario, elija un punto de partida: un escenario vacío para introducir los datos manualmente o un inmueble de la cartera ya existente, cuyos valores se importarán automáticamente.

La simulación trabaja con cinco rangos de parámetros. La sección «Financiación» incluye el tipo de interés, la amortización, el importe del préstamo, el capital propio y el tipo de préstamo. La sección «Alquiler y gastos» incluye el alquiler sin gastos, el alquiler de la plaza de aparcamiento, los gastos repercutibles y no repercutibles, el mantenimiento, el impuesto sobre bienes inmuebles y el riesgo de impago del alquiler. En el apartado «Crecimiento» se definen las tasas de crecimiento anuales del alquiler y del valor del inmueble. El apartado «Impuestos y amortización» recoge el tipo de amortización, la tasa de amortización, la amortización especial, el tipo impositivo personal y la participación en el terreno. El periodo de simulación determina durante cuántos años se realiza el cálculo; normalmente son 10, 30 o 50 años.

Las fichas de KPI muestran de un vistazo la rentabilidad bruta del alquiler, el factor de alquiler y la rentabilidad del capital propio. Un gráfico circular muestra la estructura de costes, mientras que los gráficos de evolución reflejan la evolución del flujo de caja, el crecimiento del patrimonio y el servicio de la deuda a lo largo del periodo de simulación.

En la página de comparación, puede comparar hasta cinco escenarios o propiedades de la cartera. Una tabla recoge todos los indicadores relevantes: desde los datos básicos, pasando por los ingresos por alquiler y los gastos de gestión, hasta los impuestos, la amortización y los indicadores de resultados. Los flujos de caja positivos se resaltan en verde, y los negativos, en rojo.

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Documentación y procesamiento posterior

Las tres herramientas de análisis permiten exportar a PDF. Los documentos exportados incluyen todas las métricas, gráficos y análisis de IA. Los inmuebles de ImmoCheck se pueden transferir directamente a la cartera, donde estarán disponibles para su gestión y supervisión continuas. En todas las páginas de formularios y resultados hay disponible un asistente de IA que responde a preguntas sobre indicadores concretos, explica las fórmulas de cálculo y ofrece consejos para interpretar los resultados.

En cuanto a las regiones admitidas, el StandortCheck está disponible para Alemania, Austria, Suiza y determinadas regiones de la India. El ImmoCheck y el EnergieCheck funcionan independientemente de la ubicación, aunque los gastos adicionales de compra automáticos del ImmoCheck están adaptados a los estados federados alemanes.